在水一方”企划草案（文稿）
缘起。水乃是万物之源。
青山因绿水而更显清秀，西施因一池碧水而更显妩媚。
山给人坚毅，水给人灵气。
城市有水，才更有生气更有活力。
威尼斯因为水而成为人气聚集之地，维也纳因为多瑙河而成为激情涌流之地。
活力，品味，高贵的亲水城市……
大汤河，潺潺而流。
金屋房地产品牌经典力作——金屋家园。
毗邻汤河，在水一方。
自然、健康、开放、灵动。
写在前面。接到金屋房地产的项目，第一反应就是激动与高兴，其中更多的包含着对项目以及开发商实力的认可；随后便是冷静的思考与创意碰头会，策划小组的每个成员都畅所欲言，但得出的结论是唯一的：信心；我们相信，通过努力一定会为本项目做好我们的服务。
诚然，我们会追求一种完美服务的过程，但最终的目的在于：希望我们的创意与服务，能够赢取最大的利润来回报开发商。
人们正在日益追求一种未曾遭受破坏，更加贴近自然的生活环境。正是在这样的情形下，金屋地产项目这张新的楼市面孔将会给人们带来一种全新的感觉，一种全新的生活方式。
可是，市场上总是平庸楼盘占着大多数，不知道是因为好项目太少了，还是好策划太少了。也许是，二者都少。
策划需要谋略。
对于没有策划的房地产营销，我们感到愤怒。
因为我们渴望成为英雄！
一、 前言。
在确定本项目案名的时候，我们又一次想到了“**走廊”，今年也是“**走廊”计划实施后的第二个年头，这对我们本项目的策划提供了很大的来自于灵感与创意方面的触动。虽然**走廊在港城的名气还不是太响亮，但毕竟金屋雅苑、金屋花苑自开盘以来创造的销售业绩给予了我们足够的信心。我们知道，本案也将是**走廊的一个延续，一个深入，将是**走廊奠定品牌形象的一个重要与关键的组成部分，我们也将通过本项目的策划实施，深化**走廊的内涵，打造其品牌影响力，诠释开发商的开发理念与人文关怀。
鉴于本案作为金屋花苑、金屋鑫苑、金屋雅苑的姊妹篇，并借合对项目地理位置的考察，以及对本案理念、市目标客户群的划分等众多影响的考虑，我们暂将此案名定为“金屋家园”，具体案名创意在后面将会给出全面的诠释。
引子。面对汤河——我们的母亲河。
我们每个人似乎都是没有长大的孩子。
我们时常会回忆起在河边嬉戏长大的日子。
在河边，我们仿佛就在妈妈的怀里撒娇。
仁者乐山，智者乐水，清新自然的生态环境，诗意的栖居提高了人们的生活质量，而金屋家园赋予我们的，是亲情交织与感情共鸣的自然健康社区。
家园，让我们时刻魂绕梦牵！
二、 关于“金屋家园”
一） 地理位置。
金屋家园”位于海港区港城大街东段原市玻璃厂的西侧，是秦皇岛市西部新规划的一个亮点与重点。项目紧依汤河，与开发区开放广场百米左右，北面为规则中的海港区**与市公*****，东面与金屋鑫苑隔路而居，后面为海港区李姓安庄。处于开发区与海港区的交接地段，汤河从身边流过，成为了动静分区的标志。
港城大街此段宽约50米，双行6车道，两旁绿化隔离带宽约1米左右。项目所在的区域空气清新，自然环境较好，且属于市公安局与区**的新办公地址，升值潜力无庸置疑。
二） 项目基本情况。
项目总占地面积约12—15万平方米，计划2023年6月份建筑设计完成，产品周期为二年左右。
三） 项目理念。
关键词：（1）新都市生活。
**匆匆，默然相视。在拥挤的都市中心，面对着喧闹、孤独、污染，久而久之，已经濒临麻木的人们不愿意再以精神和身体的代价承受物质文明的副产品。于是，人们开始思索，什么是最真意的生活？
由此人们开始对自然全力亲近，一种以人为本的全新住宅模式随之产生，既有城市的快捷便利，又不失依水而居的宜人景色，这就是我们将要在金屋家园中所倡导的全新都市生活。
关键词：（2）我开放、我健康、我自信。
由项目所处的地理位置决定，我们将社区的理念与开放广场与自然环境相结合，称之为“我开放、我健康、我自信”，“健康、开放、自信”等都是一种比较具象的概念，但我们希望这种理念的诉求成为社区发展的文化底蕴，利用理念的诉求与内涵吸引目标消费群体，并使之这一理念在人性的作用下得到很好的宣扬与发挥。
以上两种理念任选其一，将贯穿全案并项目推广实施的整个阶段。
四） 项目卖点。
据我们的市场调查，以及在查阅海港区日志的基础上，我们得出了一个对项目非常有利的消息，据资料以及多年统计结果分析，李姓安庄为秦皇岛市独一无二的长寿村，村内人平均寿命大约在78。5岁左右，为名副其实的长寿村。
金屋家园项目紧临李姓安庄，健康将是其第一卖点。
这个世界变化越来越快，生活节奏快，工作效率快，科技进步快，所以因技术革新而带来的复制与克隆也日益成为新时代的名词。对于我们来说，可以复制的东西有很多很多，但有一样东西永远不能复制，而且失去了就很难再找寻回来。
这就是健康，因此我们项目的卖点在于：
一） 健康，无法复制。原因在于项目紧依海港区李姓安庄—海港区名副其实的长寿村。
二） 健康、开放的现代生活。
四）销售口号。
健康无法复制”
健康，开放的现代生活”
充分挖掘项目所处地理位置蕴含的无限机会与市场卖点，将是推动项目前期立项与后期销售的重中之重，而这一点如何做到极致，将是在项目推进的过程中需要致力渲染的。
三、 市场调查。
为了能为项目提供切实可行的市场依据，更好的为项目前期推广、销售及其它策略服务，我们针对秦皇岛市房地产市场（项目和消费群购房选择）做了一次比较系统的市场调查，市场调查主要集中在海港区，市场调查共分为两部分：
一） 宏观经济对房地产市场的影响。
作为国民经济的支柱产业，房地产业开发从盲目趋向理性。
1、 与国民经济的发展呈现大致相近的周期性波动，并且存在一定的比例关联性。
据国内外经济学家测算，国民经济的增长速度与房地产业的增长速度之比为1：1.4，其中住宅投资在一定范围内随人均gdp的增长而增长，当人均gdp小于500美元时，住房建设投资占gdp的比例不超2%，人均gdp为1000美元时，该比例不超5%，在1500美元以上时，比例达到峰值6%——7%。
2、 房地产业发展阶段。
2023年——2023年萌芽与初步发展阶段。
此阶段以针对外商投资、非住宅开发为主体，但土地以**划拨方式使用。
2023年——2023年盲目膨胀与治理整顿期。
此阶段大量圈地、炒地带动房地产**飙升，造成房地产泡沫现象，直至97年房地产投资出现负增长，有盲目膨胀进入理性思考与回归。
2023年——目前规范化和产业化走向期。
96年起，国家8次降息，取消不合理收费，土地开始实行拍卖制，市场进入门栏提高；另外，消费者对开发商信誉与要求提高，市场作为看不见的手也促使房地产向规范化和产业化发展。
房地产市场进入买方时代。
买方时代意味着商家必须寻找消费着力点，抓住市场需求特性，同时努力提高楼房品质，形成楼盘个性。
1、中高档盘成为市场开发的主流。
国家确立的住房****体系高档商品房、普通商品房与微利房**比例为2：7：1，但因各地物价水平不同，故房价差异较大，但在任何市场，中高档房都是市场主流。
2、 **趋势明显，综合配套成为市场追逐热点。
**是实力的体现，而且可实现规模化配置，使得小区园林、学校、生活配套及运动、娱乐配套一应俱全，生活环境便利舒适。
3、 置业群体和置业形态发生变化，年轻人及二次以上置业占比例越来越大，在经济发达地区成为主体。
因目前单位干部和职业经理人普遍年轻化，高收入阶层也渐渐转移，年轻人成为购房的主力群体，特别在发达地区较为明显。如广州购房者主要集中在25——35岁之间，约站50%以上比例；北京为30——40岁之间，比例为50——70%。因此，楼盘开发建设时，突出运动、娱乐及小孩教育配套等等，比较重要。
4、 档次楼盘目标消费群关注的因素不同，但对楼盘综合素质都有一定的要求。
对普通住宅与高档住房来说，普通消费者最为关心**与方便性方面，如交通与配套等；而高端消费者则更看中身份与享受方面因素，如地段（某些地段是身份象征）、社区人文环境等。因此，普通商品房突出的是物有所值；高档住宅是突出高尚品位和舒适、休闲等特性。
从推广角度来说，楼盘单个卖点及某个概念吸引力降低，综合素质成为选择的关键。开发商对楼盘综合素质的塑造，远胜于对局部卖点的精雕细刻。
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马鞍山师范高等专科学校。房地产策划。课题名称 深业华府 可行性研究分析策划书系别 人文系 专业 市场营销。班级 10级市场营销。组员 黄东尚胡善斐李晶晶张婷婷。指导教师 赵晓东 二零一一年十月三十日。目录。一 市场分析。1.马鞍山市房地产市场基本状况。2.马鞍山市同类住宅调查统计。3.消费者分析。二...
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