2023年房地产估价师《案例与分析》考点 9

发布 2022-01-08 16:37:28 阅读 9111

考试目的。

本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求。1.掌握居住房地产及其估价的特点,影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法:**建设工程教育网。

2.掌握商业房地产及其估价的特点,影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

3.掌握商务办公房地产及其估价的特点,影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;**建设工程教育网。

4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点,影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

7.熟悉工业房地产及其估价的特点,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

8.了解农业房地产及其估价的特点,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

9.了解特殊用途房地产及其估价的特点,影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。

一)地段选择的差异性。

餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处,又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高,这一点与一般商业房地产相同,但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅,照样门庭若市。此外,在城市的一些城郊结合部,往往建有一些经营规模非常大的酒楼,其经营规模可以达到上千平方米,并且配备有足够车位的停车场,生意非常红火。

二)营业收入的差异性。

餐饮房地产属于经营性房地产,其收入主要来自其经营收入,然而影响餐饮房地产收入的因素很多,主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等,不同地段、环境会带来不同的收益,这部分收入主要由房地产带来,而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。在实际生活中我们常常看到这样的现象,处于同一地段的餐饮房地产,有的门庭若市,生意红火,而有的却比较冷清,而这种收入的差异主要来自于房地产以外的因素。因此估价时要考虑将这部分收入进行剥离。

二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。

餐饮房地产的估价技术路线与估价方法的选用与商业房地产、酒店基本类似,可参阅本章第。

二、四节。但由于餐饮房地产的经营性特点,其收入既有房地产所贡献的,更有非房地产因素贡献的,因此利用收益法估价时,净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益,而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离,商业利润包括平均商业利润和超额商业利润;即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时,两者之差为其获取的超额利润率,此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。

方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益,剥离非正常经营收入。

案例2-5]

一、委托人:(略)

二、估价机构:(略)

三、估价对象。

本次估价对象坐落于××市××区××路×号,建筑物为钢混结构五层楼房,建筑面积为2691.94㎡,土地使用权面积965.89㎡,土地使用权类型为出让,用途为商业,终止日期为2023年1月7日,该宗地位于××路与××道交口的东南侧,属于街角地,东邻××住宅楼,南邻××酒楼,西临××路,北临××道,土地形状为较规则的矩形,地势平坦,地质状况良好,土地开发程度为“七通一个”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整),现状容积率为2.787,根据××市中心城区商业用地级别属于**地区,该地区为××市著名的“××风貌建筑保护区。该楼始建于19××年,由意大利籍建筑师××设计,具有浓郁的意大利建筑风格,以硫缸砖做砌体,是××市著名的“××楼”。2023年进行了整体翻建,翻建后该楼保留了原建筑的外檐风貌,建筑格局为敞开式,其二~五层为回廊式设计,设有共享空间。

首层酒吧及大厅共设散座105个,顶层设有20座,其余楼层全部为单间,一层至五层整体共可容纳281人同时就餐。现由委托人作为酒楼经营使用。目前维护、保养、使用状况良好。

房屋所有权人和土地使用权人均为甲公司。

装修及设备设施:

大堂:墙面干挂黄色石材,装饰古文物,菲律宾实木异型吊顶,地面铺米黄色石材,局部铺乱纹锈石;立柱贴菲律宾木贴板;

单间:耐火砖隔断墙,刷乳胶漆,部分墙面装饰古文物,异型石膏板吊顶,地面铺高档石材;花梨木实心门及铜制门,实木窗;

卫生间:墙面镶瓷砖,铝扣板吊顶,石制洗手盆,toto洁具;

照明:吊灯(老式裙边玻璃灯罩,部分为鹿角)、汽灯(装灯泡)、射灯、牛眼灯照明;

楼梯:石材踏步,铁艺栏杆,木扶手;

操作间:墙面镶瓷砖,铝塑板吊顶,地面铺防滑大理石,不锈钢灶具;

设备、设施:**空调,烟感报警系统,上海三菱电梯一部,食品电梯五部。

四、估价目的**建设工程教育网。

确定房地产的市场价值,为委托人办理增加注册资本提供参考依据。

五、估价时点。

2023年1月5日。

六、价值定义。

本报告的估价结果是在估价的假设和限制条件下,于估价时点2023年1月5日的房地产公开市场价值。

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法。

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查看后,根据估价对象的特点和实际状况,采用如下方法进行评估:

1.根据估价人员掌握的资料,考虑到该估价对象为营业性房地产,可以产生收益,所以选用收益法作为第一种估价方法。所谓收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理**或价值的方法。估价人员搜集估价对象收入和费用的资料估算销售收入,然后扣除销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润,得到年净收益,选用适当的报酬率及适宜的计算公式,求出估价对象的收益**。

2.又根据《房地产估价规范》中的规定,对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价,在同一供求圈内与估价对象类似的房地产市场交易量较.少,所以选取成本法为第二种估价方法。根据估价人员搜集有关土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润等资料,测算重新购建**,然后测算折旧,最后用土地重新购建**加上建筑物的重新购建**再减去建筑物的折旧,求出估价对象的成本价值。

3.对上述两种方法所得结果进行综合,确定最终的估价结果。

十、估价结果。

本公司根据估价目的,遵循估价原则,采用适宜合理的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,结合估价经验与影响房地产市场**因素进行分析,确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方,并且进入市场无障碍的条件下,于估价时点可能实现的市场价值为4100万元(大写肆仟壹佰万元整)人民币;平均单价:15231元/㎡。

十。一、估价人员(略)

十。二、估价作业日期:2023年1月5日至2023年1月12日。

十。三、估价报告使用期限:本报告使用期限自出具之日起为一年,自2023年1月12日至2023年1月11日。但市场状况变化很大时,本报告使用期限不超过半年。

一、个别因素分析(略)

二、区域因素分析(略)

三、市场背景分析(略)

四、最高最佳使用分析。

最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用。这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,并能给估价对象带来最**值的使用。它的一种具体体现,是以使估价对象获得最佳的用途和开发强度来衡量,也就是说,评估**应是在合法使用方式下,各种可能的使用方法中,能获得最大收益的使用方式的估价结果。

根据估价人员实地查看,并对周围地区的充分调查,该估价对象所处地理位置较好,交通便利,附近酒楼较多,集聚效应较好,做为酒楼经营使用,符合最高最佳使用原则。

五、估价方法选用(略,见结果报告)

六、估价的测算过程。

一)收益法。

1.主营业务收入和主营业务成本、税金。

根据统计信息,2023年××市正餐服务业主营业务利润率为38.37%,根据委托人提供的财务数据,主营业务收入为3212.5万元,主营业务成本和税金1553.8万元,主营业务利润率为51.63%,二者相差13.26%,为其装饰文物的特色经营所带来的超额商业利润,考虑到同档次酒楼主营业务成本和税金标准差距不大,根据市场平均主营业务利润率计算其主营业务收入为2521.17万元。

主营业务收入=1553.8÷(1-38.37%)=2521.17万元。

2.管理费用和财务费用。

管理费用主要包括每年的用水、电、气、房产税、管理人员的工资福利费,通过委托人提供的资料和估价人员的调查,平均费率为主营业务收入的3%;财务费用主要为资金的运营费用按主营业务收入的6%计算。

管理费用=2521.17万元×3%=75.64万元。

财务费用=2521.17万元×6%=151.27万元。

3.求取销售费用。

主要包括销售过程中所发生的广告宣传费、销售人员的工资等,按主营业务收入的5%计算。

销售费用=2521.17万元×5%=126.06万元。

4.求取商业利润。

估价人员对周围同等档次的餐饮酒楼进行调查,其中部分采用**经营方式(就是由产权人提供经营场所、装修和运营资金,由**经营者进行经营,年终根据收入情况进行分成,一般收入超过3000万,不超过4000万,按收入的11%~15%;收入超过2000万,不超过3000万,按收入的8%~10%),本次计算中收入已达到2500万,故本次取中值9%计算商业利润。

商业利润=2521.17万元×9%=226.91万元。

5.求取净收益(a)

净收益=主营业务收入-主营业务成本和税金-管理费用-财务费用-销售费用-商业利润=2521.17-1553.8-75.64-151.27-126.06-226.91=387.49万元。

由于本市比较注重餐饮,有较深的饮食文化,随着人民整体生活水平的提高,本市餐饮市场正以每年16%左右的速度增长,未来发生较大变化的可能性较低,根据观察估价对象2023年全年的经营状况良好,基本天天爆满,但其经营场所有限,已无扩展空间,未来大幅增长的可能性较小,且本次评估目的为增加注册资本,考虑到谨慎性原则,故将该计算的净收益确定为每年的净收益。

6.报酬率(y)

由于该估价对象所在区域有较深的历史文化背景,企事业单位都将该地区作为办公首选,周围有各种不同风格的酒楼,集聚效应较好,在该地区经营风险较小,采用安全利率加风险调整法,结合估价人员的经验求取报酬率,最终确定其报酬率为9%。

2023年房地产估价师《案例与分析》考点

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