湖滨广场。物。业。
管。理。方。案。
---全俱物业管理公司。
一、前言3四、公司总体情况一览表8
五、公司规章管理制度及程序文件………10
六、服务计划12
七、管理人员配置情况41
九、管理总体目标45
十、物业管理财务收支预算………46
十。一、合作方式50
十。二、质量保证方式50
前言。南宁全俱物业管理服务****（以下简称公司）是专门从事物业管理服务，具有独立法人资格的企业。注册资金50万元人民币，拥有自治区**物业管理资质证书。
公司以“全心全意、全面俱到”为企业宗旨，以“管理规范高效，服务真诚快捷”为质量方针，以“全心全意全为您”为服务理念，始终高标准、严要求，实施品牌战略，走出了一条精品之路。
公司目前共有管理员工，操作员工及保安员30多人。其中大中专以上文化程度人员22人、管理人员5人、中级职称人员4人。只有一流的内部管理才能提供一流的服务。
全俱物业在亲情化、人性化的服务理念下，导入iso9000质量保证体系，并在此基础上创新、完善，融会世界先进的管理经验，注入国际先进的质量管理模式和物业管理技术。层层落实责任，明确岗位要求，严格遵循“业主至上，服务第一”的经营宗旨。
公司总经理曾靖毕业于广西干部经济管理学院，主修经济管理专业；公司总顾问来自于深圳万科集团，具有中国沿海发达城市最先进的国际物业管理理念和丰富的管理经验；公司技术总监来自于屡次获全国物业管理和广西物业管理优秀奖及国家示范住宅大厦奖的荣和物业公司，具备先进的物业管理理论水平和丰富的管理实践经验，公司中层管理人员大多是从南宁市荣和物业公司调入，均有对大型住宅物业管理的综合领导能力和很强的操作管理经验，绝大部份的管理人员都取得了全国物业管理上岗证。
新的世纪中，全俱物业将一如继往地以“全心全意、全面俱到”为企业宗旨，以“管理规范规范高效，服务真诚快捷”为质量方针，以“全心全意全为您”为服务理念，为业主提供最高质量和最大价值的服务产品，孜孜缔造卓雅之工作及人居环境，不断攀登管理服务新境界。
敝司祈愿致力于湖滨广场业主委员会管理的“湖滨广场”项目之优质物业管理和后勤服务，以全俱物业卓越的管理、细致周到的服务，创造并保持一个优雅舒适、美观整洁的办公、经营、生活环境。并与“湖滨广场”的业主们携手并进，共同努力，共同缔造“湖滨广场”服务社会化与物业管理之典范。
1、 附表。
为帮助贵方加深对我司及我司目前管理项目情况的了解，在此列举公司现提供物业管理服务的商业物业和有代表性的部分大厦(大厦)，供招标领导小组评审和参考。其它项目不一一列举。
公司管理的物业综合情况表。
大厦（大厦）综合情况表。
文件四。 公司规章管理制度及程序文件。
一、办公室规范性文件。
1 员工形象及着装管制办法。
2 员工考勤规定。
3 工作场所管理规定
4 （长途）**使用管理规定。
5 空调使用管理规定。
6 员工餐厅管理制度。
7 公司公车管理使用规定。
8 公司员工在大厦使用公共自来水的管理规定。
9 公共管理制度质检处罚规定。
10 绩效考核管理规定。
11 目标计划管理办法。
12 档案管理办法。
13 复印机、纸张管理规定。
二、办公室程序文件。
1 员工培训管理程序。
2 人事招聘程序。
3 人事任免程序。
4 人事异动程序。
5 员工入职、转正、离职管理运作程序。
6 外来商家在大厦内从事商业活动管理办法。
7 社区活动组织开展部门间配合协调办法。
8 办公用品申购程序。
9 公文处理运作程序。
三、财务室程序文件。
1 费用报销审核管理运作程序。
2 现金管理程序。
3 银行存款管理运作程序。
4 水电、物业管理、公共设施维护费收费管理规定。
四、绿化部规范性文件。
1 时花养护作业规范。
2 乔灌木养护作业规范。
3 草坪养护作业规范。
4 绿篱养护作业规范。
5 绿化机具使用维修保养标准和作业规程管理。
6 绿化机具操作规范。
五、绿化部程序文件。
1 绿化养护程序。
2 绿化部管理运作程序。
3 绿化上门服务程序。
六、保安部程序文件。
1 消防管理运作程序。
2 器械管理运作程序。
3 保安部管理运作程序。
4 车辆停放管理运作程序。
七、维修服务部程序文件。
1 工程维修报修管理标准运行程序。
2 供配电设施设备维修保养作业程序。
3 工程维修部机电设备管理运作程序。
4 工具管理标准运行程序。
5 电梯日常维修保养管理运行程序。
6 设备综合管理标准作业程序。
7 柴油发电机运行管理标准作业程序。
8 二次供水管理标准运作程序。
八、规范性文件。
1 保洁部员工培训实施标准作业。
2 垃圾收集与处理作业规范。
3 特殊环境清洁作业规范。
4 卫生消杀作业规范。
5 清洁工作质量检查标准。
6 保洁部各区域清洁实施标准。
九、保洁部程序文件汇总表。
1 保洁部管理运作程序。
2 保洁部上门服务运作程序。
十。一、业主服务中心程序文件。
1 管家收费运作程序。
2 楼宇巡查运作程序。
3 房屋装修与服务管理程序。
4 办理业主入伙手续运作程序。
十。二、业主服务中心规范性文件。
1 前台接待工作规范。
2 业主服务中心部门内部协调办法。
3 业主服务中心文档管理作业规程。
4 业主服务中心回访制度。
文件五。 服务计划。
内容包括：1、对标的物业管理模式，应包括：
内部管理架构。
管理运行机制。
工作流程。
信息反馈（投诉处理）渠道及时间。
物业资料管理。
投标单位认为有必要的其它内容。
2、物业管理服务内容，其中包括：
招标项目要求中的所有内容，及其达到的最终效果；
投标单位可以提供的其它服务项目，及其达到的最终效果。
3、管理人员的培训计划内容，其中包括：
培训计划、方式、目标。
4、投标单位提供的具有特色的物业管理服务。
5、投标单位提供的优惠服务措施
湖滨广场物业管理服务宗旨。
缔造卓越永恒追求。
创造并保持一流的办公、经营、生活环境和物业形象。
保证物业使用功能，延长物业使用寿命。
为日常工作和办公秩序提供有力之后勤保障。
管理服务品质。
服务人员素质。
员工服务意识。
员工精神风貌。
员工职业礼仪。
职业着装服饰。
合作友好诚信。
后勤服务到位。
业主客满意度高。
物业管理模式。
壹内部管理架构。
完善明晰的管理职责、高效节约的人员组织架构，是物业管理处保证管理服务成效的前提，本公司物业管理处拟采用如下图所示之管理架构。
图一物业管理处职能架构图。
贰管理运行机制及双方合作关系。
为了确保物业管理的各项目标能够按时有效地落实，保证管理成效，使物业及环境永葆风采，必须明确参与物业管理的各有关机构或单位各自的职责和承担的作用，对该物业的管理实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”的管理机制和管理体系。如图所示：
监督机构。责任机构执行机构。
物业管理管理机构关系图。
1. 物业管理执行机构——物业管理处。
为物业管理的具体实施机构，直接向大厦负责，保证物业管理的各项工作及环节均达到卓越和令业主满意。
依照公司制定的综合管理计划全面开展各项管理服务工作。
在各项管理服务中，严格遵照iso9002质量保证体系的要求及程序。
对各项管理服务环节和管理服务目标负责。
作好详细的各项管理质量记录，按时向业主提交季度物业管理报告。
及时处理所有业主对物业管理工作的各种意见和建议。
日常管理上，管理处采取将管理活动和管理手段构成一个连续封闭回路的模式，注重管理程序的封闭性，形成有效的管理运作（指挥、执行、监督、反馈）。
管理处内部运作示意图。
2．物业管理责任机构——物业管理公司。
落实物业管理及后勤服务目标的最终责任人，负责对物业管理及服务状况的整体监控和指导，就管理服务状况最终向委托方负责。
制定各营区综合管理服务计划和综合管理服务目标。
组建精干高效的管理机构和人员队伍。
作为管理处的支持系统向管理处提供包括人事、品质、财务等全方位的支持和督导。
负责管理处人员的定岗，定编和各类人员的储备，定期开展各项专业技能强化培训，思想道德训导。
监控管理处的管理状况和服务状况，保证管理达标，协助解决问题，定期组织内审，审查营区管理服务达标情况。
财务管理部负责对管理处的各项财务状况进行有效监控，协助控制管理成本，开源节流。
工程部负责对管理处公用设施维修和养护进行指导和监督，协助技术攻关，解决实际问题。
对管理处安全工作提供指导和监督。
对管理处保洁绿化工作提供业务指导和监督。
对管理处设备保养、维修工作提供指导和监督。
负责指导营区整体标识系统设计、制作和安装。并配合管理处对营区进行节日灯饰设计及布置。
对管理处工作进行全面整体的监控、指导和协调。
定期向所有业主进行业主满意度调查，听取业主对物业管理工作的意见和建议，总结管理状况， 不断提高管理水平。
3．物业管理监督部门——为确保营区物业管理执行的有效性，所有物业使用人可通过以下渠道，对本公司和管理处的管理行为进行监督。
中天广场物业管理方案
第一章公司简介 1 第二章整体管理构想及思路3 第三章机构设置及人员培训7 第四章分项管理方案 17 客服管理方案17 办公室管理方案22 安保管理方案25 车辆管理方案35 清洁绿化方案37 装修管理方案43 成品保护方案51 房屋及设施设备管理方案53 财务管理方案64 第五章服务项目 66 第...
物业管理 投资广场经营方案
投资广场委托管理方案。一 总体思路。1 管理结构。以军沙公司为业主，把投资广场整体委托给盛智物业进行管理，双方签定合同，明确各自责权利，形成清晰的管理结构。2 委托管理的形式与内容。军沙公司将投资广场包括大楼和卧龙公寓及附属设施的管理全部委托给盛智物业公司。其中主楼与附属的设备设施按照相应标准进行物...
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