xx花园。
营销策划建议。
目录。一。 小区环境改良建议 4
二。 项目规划建议 6
一） 二期用地规划建议 6
二） 二期别墅面积、户型建议 7
三） 其它建议 8
1. 私家花园 8
2. 户型设计 8
三。 销售方案 8
一） 现楼别墅 8
1. 操作方式 10
2. **方案 11
3. 操作办法 12
4. 各具体单位详细调价建议（详见附表） 12
二） 二期别墅 12
1. 第一种：售楼花 12
2. 第二种：售地自建 13
四。 小区现场装饰布置 13
一） 外围墙 14
二） 围墙前绿化带 14
三） 莞樟大道沿途 14
四） 小区**大道 14
五） 小区内通道 14
六） 区内指示牌 15
五。 项目整体形象包装及广告推广 15
六。 推售时间、销售额及广告费用 16
前言。为了促进“xx花园。半岛豪庭（以下简称本项目）”能取得更佳的销售业绩，使贵司能尽快回笼资金，敝司对本项目从小区环境、二期规划、销售方案、现场布置、整体形象、推售时间等六大方面进行详细研究分析，并拟定出以下销售策划建议：
敝司通过长期的销售策划经验、对来访客户的沟通了解、竞争对手的对比分析，结合本项目自身实际情况，将目前造成本项目滞销的主要原因分析如下，以便针对性地提出解决方案及各项计划策略，更大程度上地促进本项目销售业绩的提高。
本项目区内环境绿化布局缺乏系统规划，未能展现本项目的优越之处，而部分在建及已建但缺乏维护的建筑物，直接影响了整体环境，难以营造出别墅区形象。为此，敝司提出以下改良建议：
根据敝司的市场调研资料所得，黄旗山板块与石井—温塘—横坑板块的别墅群面积均约350-650m2，而在这个面积范围上有很多质素较高、环境较好、管理配套完善、地理条件优越的楼盘可供选择。而它们对此客源的争夺非常激烈，本项目在地理条件与环境质素与其它楼盘相比还有较远距离，二期用地开发应避免与市场正面交锋，而应寻求市场的突破口，抓住稀缺性所带来的巨大收益。在市场上以400-600 m2别墅为主的各大楼盘已于前期“消化”大部分客户，市场需求潜力较弱，如继续开发大户型面积别墅，所需“消化”期不能估计，资金投入量大，**时间长。
户型面积大，资金总额高，面对中小型私企老板对别墅的庞大需求，无形产生了一道购买屏障。而敝司据调研数据所得，证实市场上已严重缺乏200-300 m2的别墅户型，此种户型非常适合中小型企业老板的需求，总额低、首期少、月供“轻”，一方面可体现自己的身份，改善生活环境，另一方面别墅的总价低，可增强客户的承受能力。因此建议在二期的别墅用地规划中以200-300 m2为主。
据释东莞市家庭人口组成以4-6人为主，并分为两种类型，一种是2代人同住，父母2人，子女2人组成，另一种是由老、中、少三代人组成约6人，在此条件下，户型设计应以三房、四房为主，实用面积以200-250m2较适合。而大面积单位在市场有着大量的**品，再开发大面积别墅在短期间更难争得一席之地。故此，敝司建议建造200-250m2的三房和四房为主的别墅。
每个别墅都拥有不同大小的私家花园，现时的私家花园单调，缺乏吸引力。敝司建议在花园内种植树木和花卉，在大花园中建立观鱼池或假山流水，这样可增加观赏价值，又可增加楼宇的附加值。使别墅更具吸引力。
二期别墅首层设计为跃式，把客、饭厅有效区分，在整体使用和视觉效果上都起到较好的作用，而这种设计已深受广大市民欢迎。
本项目一期开发已经历了较长时间，一直以来工程进度缓慢，总体规划不完善，园林缺乏专业的规划设计，从而对外界造成一定的不良影响，而整体形象、环境素质、生活配套、地理条件等，均未能相互结合，成为一个质优的楼盘。
项目一直以来缺乏形象包装和形象宣传，所走的形象路线不明显，缺乏整体高质素包装。电视广告深入民心，广告效果的好坏直接影响着一个楼盘的形象、**及档次，现时所用的宣传片效果不佳，故聘请优秀的专业广告公司是非常必要的。
项目本身离市区较远，地处公路环绕之间，而且整个地块被多条公路分隔，未能形成整体社区氛围。周边又以加工业为主，使整个周边环境质素降低，与新世纪花园、愉景花园、峰景高尔夫别墅等楼盘的地理条件相距甚远。现时首期别墅基本完工，而生活配套设施还有待跟进，并不能满足立刻入住的需要。
在这种情况下，对客户入住带来极大不便，没有人居住的小区客户是不会考虑的。虽然景湖花园、新世界花园、新世纪豪苑等别墅的入住率并非百分之百，但至少也有一半的入住率，而对比本项目而言，客户会因为本项目人气不足、未能入住等种种原因而改变他的购买决定。
项目经过几年的建设，到现在工地还存在脏乱差现象，小区的环境一直没有搞好，到现在为止，还没有形成一个整体环境，客户参观时难以感觉到本项目封闭式管理所营造的小区氛围，而所体现出来的气派、身份、环境、景观或是优秀的物业管理，与竞争对手相比均逊色，因而客户购买机率降低。现在离交楼期还有10天时间，如果在交楼后还没有客户入住，这对整个楼盘的发展与销售会带来非常不利的影响，加快小区的建造、整顿环境是最为迫切的任务。除此之外，在展销期间，以人为营造的方式增强居住氛围。
根据以上种种情况和问题，要使销售成功只有二个途径：一是长期用高标准的形象广告作宣传，聘请著名的园林设计公司、物业管理公司等方式来树立项目品牌形象。这种办法需投入大量的资金，而效果不会立刻显现，需要一定时间才可发挥效果。
这种办法适合于长期发展，在日后可使楼价有较大增幅，但不能立刻见效，这种办法不利于迅速回笼资金，本司不建议立刻采用此种高投入方法。
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