【说明】根据目前工程呈现情况，建议售房部开放在12月底，样板房&示范区开放在1月中旬，首次开盘在2023年1月底，2批次开盘暂定2023年5月中旬。以下为根据上述预计的营销节点进行的营销推广策略与工作铺排，最终以工程实际节点进行调整。
一、客户判定。
1、区域判定：
从对区域项目成交客户的梳理来看，区域内小户型的成交客户主要是来自高新区-九龙坡区域，结合本项目区位情况，判断本项目主力客户将来自高新区—沙坪坝—九龙坡二郎一带。
2）年龄判定。
从区域内项目购买客户构成来看，一房两房的购买客户主要集中在25—35岁之间，结合本项目的户型设计来看，基本都是套内70平米以内的中小户型，可以判定本项目客户年龄应在25—35岁之间。
3）职业及收入。
根据以往经验，一般企事业职员是居家型小户型的主力购买人群，公务员和个体经营者是重要补充。结合项目预计售价来看，目标客户家庭年收入一般应在6—8万左右。
4）家庭结构。
25—35岁的年龄段，大都为未婚，或新婚1—3年。以单身和两口之家为主，三口家庭较少。
2、本项目目标客群总体描述。
1）总体特征：
居住区域：主要居住在高新区—沙坪坝—九龙坡二郎一带。
从事职业：一般企业职员；项目周边居住的中等收入类工薪阶层；
生活半径：以杨家坪步行街为主要活动、娱乐、购物中心，同时考虑到轻轨和公交线路，工作区域集中在杨家坪——解放碑——石桥铺三角区域。
经济收入：目前主要收入偏中等，暂时无大量经济支付能力，一次到位购买较大户型。
2）目标客户群总体细分变量。
3）总体心理描述。
该类目标客户群体是一群富有活力的城市新兴人群，他们正在社会的发展中逐步成长，有望成为行业的中坚力量，在事业上具有较大的上升空间和进取心，他们希望通过自己的努力得到社会的认可，在现阶段，更多是通过经验的积累达到自身能力的提升。该类消费群体虽然收入有限，但由于年轻，他们乐于接受新鲜事物，在追求物质的同时还在意精神的享受，在经济能力许可的情况下，也较为注重生活品质，因此对于都市生活有强烈的依赖。
4）总体购房需求：
追求个性化，习惯并眷恋城市生活，要求便捷的居家生活；
由于多数为接受过高等教育和喜欢新鲜事物的消费群体，对社区生活氛围的营造要满足其对应的生活主题，具有特色的外立面特别受他们的喜欢。
由于其收入不高，日常生活受到一定的限制，他们需要寻找一个项目周边近期商业配套及交通体系较为完善，选择便捷的生活配套和交通作为主要购买区域。
居住地方不一定要大气和体现较强的品质，他们更喜欢具有格调的大堂装饰。同时这类群体追逐时尚，有小资感，具有较强的感性消费倾向，本项目在营销推广的各环节中要注意，如售房部装修、样板房主题等。
面积控制适当，在总价能接受的情况下可以接受略高的单价；由于该类群体自身发展情景并不能确定，因此项目产品是否具有延续性是他们购房时考虑的重点，追求具有一定可变性的空间。
第二部分项目定位。
一、项目产品定位。
1、项目硬性定位。
硬性定位目的为指导项目开发方向，不作为项目形象传播；结合本项目可利用资源及项目目标客户需求，项目定位为：
都市青年时尚小户型社区。
定位诠释：都市”对项目地理位置资源优势的诠释，都市意味着生活配套的完善带来的生活便捷；
青年时尚”针对目标客户群体的需求，为项目立面及相应的生活氛围营造确定方向；“小户型社区”针对目标客户购买产品方向确定项目产品。
本项目的核心价值，就是为青年的人群，打造一个充满乐趣，能够适时放松身心，调节生活的都市里的乐聚领地，项目自身配置使目标客户能够获得满足日常生活的需求，同时，外部配置又能满足目标客户的非日常生活需求。
所以，本项目实际包含了。
项目是一个具备生活“乐趣”多元化的聚集场所！
2、项目形象定位建议。
基于目标客户群体对以上的需求，我们对项目传播形象提炼为：
城**，全功能乐聚生活空间。
定位说明：城**：对项目所在区域特殊地理位置的完整定义，诠释了满足青年目标客户群体追求都市生活的心理需求。
全功能：完善的生活、交通、配套以及项目的特色配套和运动配套，充分满足客户各种生活需求，满足客户城市生活简单化的生活需求。
乐聚：从目标客户群体具备多元的兴趣爱好，喜欢有趣事物，满足其群体化生活的精神需求；
第三部分项目包装。
项目包装目的：
通过对项目的系统性包装，将项目“全功能乐聚生活空间”的形象进行充分的演化，使客户能够从项目相应营销道具中感受到项目“全功能”的生活配置及“乐聚”的社区生活概念。
一、包装及推广主题体现。
易趣城市多变空间。
我们可以将项目社区内涵上升为倡导青年消费群体“坚强、进取，包容”的健康生活理念。而在项目的传播中，通过对涉及该项目倡导理念的生活故事描述，使目标客户群体在故事描述中找到自身的定位，从而达成与消费群体情感的共鸣。
二、项目主题对应的配套产品打造。
项目通过情感要传达一个“时尚、品味、有趣”的“乐聚生活空间”，必然要求项目无论是在外部因素的形象传递上，还是项目内部气质的传达上，均能让消费者感受到项目高质量的开发理念和项目精神内涵，为项目形象提供强有力的支撑。
1、风格打造的前提。
1）时尚性：本项目定位为时尚青年社区，时尚是当前青年消费的主导。因此，项目应建立于当前市场上的时尚形象标杆；
2）精致化：我们的目标客户是一群 “有品位”的“都市实力者”，他们讲求生活的品质，而不在生活的量，因此他们对细节非常关注。本项目在产品细节上应非常注重。
3）趣味性：趣味性是本项目传播的主要导向。因此，本项目在产品打造上也应突出项目的趣味性，用“趣味性”这一差异化定位来吸引“关注特色、有趣事物”青年群体的关注，而项目的推广主题自身即具有较强的趣味性，将主题在项目相应营销道具上进行体现，更易于打造有特色的时尚青年社区。
4）项目成本控制及可行性考虑：充分考虑成本支出，注重对成本的控制和充分考虑后期实施可行性。
因此，本项目在整个产品打造和后期包装中，应始终将“精致化”和“时尚性”作为衡量标准，在此基础上增加“趣味性”的方向，将产品打造成为满足城市目标客户需求的“乐聚生活”空间。
2、影响整体风格打造的不利因素。
我们定下了将项目打造成为“都市时尚生活”空间的前提，但不能忽视的是，项目周边的现状让我们的计划实施的难度加大。
1）区域形象及现场环境是项目的巨大抗性。
项目定位为中高档的都市时尚青年小区，而所在区域形象十分陈旧，周边围绕着破旧的老居民区，临近还有加气站，垃圾站、旧楼林立的现场环境，使得追求时尚及品质的青年人群对项目产生了巨大的抗性。
3、成功包装案例的借鉴。
面对这样不利的条件，我们应该怎样做。不妨来看看与我们的问题相似，而在包装上做得很出彩，最终获得营销成功的两个项目。
1）鼎科阿布阿布。
面临问题：鼎科阿布阿布位于渝北人和老街，人和在重庆客户印象中属于城乡结合部，区域认同感较低。项目交通通达性较好，但周边生活环境极为陈旧。对项目的形象影响极大。
解决方法：打造主题售房部，对架空层进行整体包装，设置了智能健身房，电子点唱机等时尚设施。作为总量仅有400多套的小户型项目，大手笔打造了三套样板间……，通过打造精细，品质，时尚，有趣的配套设施和现场包装，强化产品主题，弱化和分散了周边环境的不利影响。
成功地树立了项目形象，取得了销售的成功。
2）百康年拿铁城。
面临问题。同样地，项目外向景观极为恶劣，且对项目遮挡严重，怎样解决消费者对环境的担心是拿铁城包装的重点。
解决方法。项目打造了外立面极具特色的销售中心，以强烈的视觉符号冲击客户眼球，第一时间抓住客户视觉，使其无暇关心周边环境。同时打造了多套极富个性的主题样板房，用各种夸张的建筑符号吸引客户注意，同样取得了很好的包装效果。
市场借鉴小结。
从这两个在重庆市场上操作极为成功的青年项目来看：青年群体在购置项目时，更多容易被现场营造氛围所感染，在现场氛围具备足够支撑的情况下，可以成功转移其对周边环境的关注度。
4、目标客户群体的消费特征分析。
如上所述，通过现场氛围感染客户是规避本项目两大抗性的关键要素，如何才能营造出具感染力的现场氛围，我们需要从目标客户群体的日常消费特征出发进行分析：
1）经常骂宜家，经常去宜家。“宜家有太多理由让我们不爽，但那里东西的颜色和形状总是深得我心”。
关键词1： 时尚
2）去24小时便利店的时候比超级市场多
关键词2：便捷
3）痛恨人际关系，“最好大家都在家工作，去办公室只是为了打乒乓球、打游戏机、聊八卦和约饭局”。
关键词3：家
4）在任何表面上都可以睡着，除了床，地铁和电影院容易睡着，沙发和办公桌经常睡着，开会和写报告肯定睡着，但**之后总会跳起来打游戏、看碟。
关键词4：玩耍
5、本项目包装风格建议。
趣味性——符合客群的喜好。
精致性——符合项目的质素。
建立都市时尚标杆——规避周边区域形象。
建立全面生活配套体系——具备便捷生活的支撑。
通过以上的包装体现，使项目真正成为一个客户走进来后就不愿意再出去的“乐聚”品位生活场所。
1、抓亮点。
从客户主要关注需求出发，在产品打造上，建立时尚、品位的都市生活标杆，使客户进入本项目后即感受到项目时尚氛围的强烈冲击。
2、形特点。
根据客户兴趣爱好，打造本项目独有的特色配套，通过对特色配套、架空层、入户大堂等的打造，与市场上其他小户产品形成明显差异，使项目具备独特的竞争力。
3、聚个性。
从客户喜好和项目定位出发，赋予所打造的产品以独特的个性，通过各种时尚、精致、趣味的元素吸引客户眼球。
4、立市场。
通过以上三点，对项目产品进行成功打造，树立项目“时尚、有趣”的独特形象，形成强大的市场竞争力。
1、园林景观。
1）项目园林主题体现。
本项目定位为“都市青年时尚社区”，形象定位“城**全功能乐聚空间”，而项目园林空间面积较小。因此，结合“时尚、乐聚”的特点，项目园林应体现出精致性和趣味化的主题。
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