一、房地产市场与市场营销。
1、房地产市场：房地产市场是房地产交易活动所反映的交换关系的总合。房地产市场是房地产权益的交易市场，是区域性市场，是不完全竞争市场，房地产市场信息不充分，其变化具有周期性。
2、市场营销理论。
1）市场营销理论（4ps)：产品（product）、**（price）、**（promotion）、分销渠道（place）
2）大市场营销理论：产品（product）、**（price）、**（promotion）、分销渠道（place）、政治力量（political power)、公共关系（public relations)
3）4c理论：满足顾客（consumer）、顾客愿意支付的成本（cost）、顾客的便利性（convenience）、与顾客沟通（communications）
4）4r理论：与顾客建立关联（relate）、提高市场反应速度（reaction）、强调关系营销（relationship）、回报是营销的源泉（return）
3、营销观念（市场营销管理哲学）
1）生产观念。生产观念认为：消费者喜爱那些可以随处得到的、**低廉的产品。生产导向型组织的管理当局总是致力于获得高生产效率和广泛的分销覆盖面。
2）产品观念。产品观念认为：消费者最喜欢高质量的、多功能和具有某些特色的产品，在产品导向型组织里，管理当局总是致力于生产优质产品，并不断地改进产品，便日趋完善。
3）推销/销售观念。推销观念认为：如果听其消费者自然的话，他们不会足量购买某一组织的产品。因此，该组织必须主动推销和积极**。
4）市场营销观念。营销观念认为：达到组织目标的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，比竞争者更有效地提供目标市场所要求的满足。
5）社会营销观念。社会营销观念认为：组织的任务是确定目标市场的需求、欲望和兴趣，比竞争者更有效地提供满足顾客的商品，提供商品的方式应能对消费者和社会福利双重有利。
二、房地产公司战略管理与市场营销管理活动。
1、房地产公司战略：是指房地产公司为了生存和发展，面对不断变化的经营环境而进行的总体谋划，是指导公司经营活动的基本指导思想。
公司战略主要有：增长战略和竞争战略。
一）房地产公司增长战略：是指为实现公司目标，依据自身能力和不断变化的市场营销环境而对未来经营业务的发展方向所做的战略规划。
1）加强型战略：公司在现有的业务领域里寻求未来发展机会。包括：
市场渗透：在现有市场上，现有产品是否还能得到更多的市场份额。
市场开发：是否能为现有的产品开发新市场。
产品开发战略：是否能为其现有市场发展若干有潜在利益的新产品。
2）一体化战略：建立或者收买与目前公司业务有关的业务。包括：前向一体化、后向一体化和横向一体化。
3）多元化经营：
纵向多元化：是指企业从事与原业务范围有关的经营活动，进行产品的深加工以提高产品的附加值。
横向多元化：也称水平多元化，是指企业利用原有市场，针对原有顾客的其他需要，采用新的技术、工艺、设备来发展新产品，增加产品品种。
混合性多元化：也称集团多元化，即大企业通过收购、兼并其他行业的企业，或者在其他行业投资，把业务范围扩展到其他行业，开展与现有技术、产品、市场没有联系的经营活动。
（4）防御型战略，包括：合资经营、收缩、剥离和清算。
二）房地产公司竞争战略（一般性竞争战略）：是指公司面对竞争者为获得竞争优势而做出的战略规划。
1）成本领先战略：是指企业通过在内部加强成本控制，在开发、生产、销售、服务和广告等领域里把成本降到最低限度，使企业的全部成本低于竞争对手的成本，从而成为行业中成本领先者的战略。
2）差别化战略：指企业提供的产品和服务具有独特性，即具有与众不同的特色，满足顾客特殊的需求，从而形成竞争优势的战略。
3）聚焦战略：指把企业的经营战略重点放在一个特定的目标市场上，为特定的地区或特定的购买者集团提供特殊的产品或服务。
三）战略规划是指公司为了实现目标以求得自身发展而设计的行动纲领和方案，是以保证公司自身发展为目的，通过确定公司发展目标和业务范围，使公司经营目标和环境一致，借以避开环境威胁，充分利用市场机会的战略决策过程。战略规划实质是战略管理的重要组成部分，其重点是战略的制定与决策过程。
三、房地产市场营销环境。
企业的市场营销环境是指与营销活动有潜在关系，直接或间接影响企业营销活动的所有外部力量和相关因素的综合。房地产市场营销环境可以从微观和宏观两方面来加以分析。
房地产市场营销微观环境是指房地产公司生存与发展的具体环境，是企业在日常经营中所要关心的外部客观因素与条件。主要包括：公司内部环境、行业性质、市场营销中介、市场（顾客的需求和顾客的议价能力）、竞争者和公众。
房地产市场营销宏观环境主要包括：人口环境、经济环境、自然环境、基础设施环境、技术环境、政治与法律环境、社会与文化环境。
四、房地产市场调查与研究。
房地产市场调研的主要内容：
一）国内外市场环境调查：政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境。
二）技术发展调查：新技术、新工艺、新材料、新能源。
三）市场需求容量调查。
四）消费者和消费者行为调查：消费者的购买力水平、消费者的购买倾向、消费者的共同特性。
五）竞争情况调查：竞争者、竞争产品调查。
六）市场因素调查：产品、**、分销渠道、**策略调查。
五、房地产消费者消费心理与行为分析。
影响消费者购买行为的主要因素（特征）：
1文化方面：2社会方面：
3个人方面 4心理方面。
六、房地产市场的竞争者与竞争策略。
swot分析：
swot分析法又称为态势分析法，它是由美国旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的。
s—strength, 优势，是在竞争中拥有明显优势的方面，如产品质量优势、品牌优势、市场优势等。公司的优势是指在执行策略、完成计划以及达到确立的目标时可以利用的能力、资源以及技能。
w— weakness，弱势，是指在竞争中相对牌弱势的方面。一个公司具备相当的优势并不代表它就没有弱点，厂商只有客观评价自己的弱势，所采取的对策才会对企业发展真正有利。
o— opportunity, 机会，即外部环境（通常指宏观市场）提供的比竞争对手更容易获得的机会，而这种机会往往可以比较轻松地还来收益。例如一个城市要转移它的繁华地带，而我们是这个城市中的房地产商，拥有一定的经济实力，毫无颖问，在未来的繁华地带拥有一两片土地的开发权将意味着一个绝好的发展机会。
t— threat, 风险，主要指一些不利的趋势和发展带来的挑战，一般指一种会影响销售、市场利润的力量。厂商一般会对可能出现的风险制定预防和管理的方案。风险本身并不可怕，可怕的是没有一套预警机制和相应的避免管理风险的机制。
我们常用来作企业内部分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中，s、w是内部因素，o、t是外部因素。
优势与劣势分析（sw）
由于企业是一个整体，并且由于竞争优势**的广泛性，所以，在做优劣势分析时必须从整个价值链的每个环节上，将企业与竞争对手做详细的对比。
判断企业内部优势和劣势的两项标准：
一是单项的优势和劣势。如果企业资金雄厚，则在资金上占优势，市场占有率低，则在市场上占劣势。
二是综合的优势和劣势。为了评估企业的综合优势和劣势，应选定一些重要的因素以评价打分，然后根据其重要程度加权来确定。
七、房地产市场细分与目标市场选择。
1、市场细分：是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程，其中每个消费者群即为一个细分市场。
2、市场细分的依据：
1）地理因素，如地区、地区特征、人口密度以及地区自然环境、生活环境、交通环境等。
2）人口标准，如国籍、种族、民族、宗教、年龄、性别、职业、收入、文化程度、家庭规模等。
3）心理标准，如社会阶层、生活方式、性格、购买动机等。
4）购买行为，如追求利益、品牌商标忠诚度、使用者的地位、对渠道的信赖程度、购买频率、使用频率、对**的敏感程度等。
3、细分的模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。
八、房地产市场营销产品策略。
1、房地产产品：是一种为用户提供居住、生产、娱乐、工作、学习等多种需要的物质实体与相应服务的结合体。
2、房地产产品是一个包含多层次内容的整体概念，一般包含三个层次的内容：核心产品、有形产品和附加产品。
核心产品是满足消费者需要的主要功能和效用的房地产产品。
有形产品即产品的物质表现形式，是房地产核心产品的载体，它是消费者可直接观察和感觉到的内容。
附加产品是顾客购买房地产商品过程中可以得到的各种附加服务或利益的总和。
3、房地产产品种类。
房地产是土地、建筑物及其他定着物的总称，但是并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物也都属于房地产，是房地产的一种存在形态。在现实中，房地产的存在形态还有未完成的房地产，即在建工程。
1）房地产中的土地，主要是指与房地产开发建设和经营活动相关的那部分土地，也称为建筑地块，它不仅是房地产业直接开发和经营的对象，同时也是城市各类房屋建筑不可缺少的基础载体。
2）房屋是房地产业开发建设过程的最终产品，构成房地产经营活动的主体对象。按照房屋的基本使用功能，可以分为住宅和非住宅房屋两类。
住宅产品的主要类型：① 公寓 1多层公寓：4~7层。
最佳容积率在1.2~1.3，大多数的绿化率在35%~45%，2小高层：
7~12层。16~18层有时也被称为小高层。3高层公寓② 别墅：
独栋别墅、双拼别墅、联排别墅。
非住宅房屋按不同的使用性质，大致分为生产用房、营业用房、行政用房、其他专业用房四类。
九、房地产市场营销**策略。
1、房地产**主要影响因素：
成本因素，包括开发成本和开发费用两部分。
竞争因素。
房地产市场营销
市场营销是西方市场经济发达国家诞生的一门学科，在西方有一种说法 我是在市场营销的熏陶下成长的 市场营销这门学科，是随着市场经济的发展形成的，它反过来又服务于市场经济，在当前，市场营销的哲学思想已成为西方所有公司整体战略的基石。一 市场营销的概念 市场营销的观念的核心是 了解消费得的需求，运用合适的产...
房地产市场营销
当前房地产市场营销模式的 目前，房地产企业面临土地资源稀缺 住房需求下降 房产 持续 住宅空置率升高的新形势。因此，创新房地产营销策略，提升顾客满足度，在准确定位的基础上进行差异化战略，实施全面质量营销模式势在必行。房地产形势营销策略全面质量营销。一 房地产营销面临的新形势。资金 土地和消费者是房地...
房地产市场营销
产品观念阶段。含义 由于购买力的限制，消费者最喜欢那些高质量多功能有特点的产品，产品观念已生产为中心，忽视市场的存在，以消费者愿意出 购买最优质产品为目的。特点 1.生产与质量是企业经营活动的基本出发点2.提高质量和产量是提高企业经营绩效的主要手段3.不重视消费者的需求与产品推销。推销观念阶段。含义...