一 、市场综述。
1、市场供销两旺。
4月上海别墅市场呈现供销两旺的态势，总体**量较3月翻了一番，成交量达到799套，（其中独栋别墅327套、联排别墅472套）增幅将近47％，独栋、联排成交均价都出现了微升。从本期成交区域来看，松江、闵行联排别墅销售继续走高，浦东、青浦赵巷独栋交易活跃，各区域均有亮点。传统旺季即将来临，不少开发商借别墅展及假日楼市之际纷纷亮相，一些新盘前期推广也取得了良好效果。
成交套数。成交面积。
4月份别墅成交面积约21万平方米（其中独栋别墅10.9万平方米、联排别墅10.1万平方米），较上月增加近53％，总体**量较3月翻了一番，**面积为18.
9万平方米（其中独栋别墅8.1万平方米、联排别墅10.8万平方米）
2、各区成交情况。
从本期成交区域来看，松江、闵行联排别墅销售继续走高，浦东、青浦赵巷独栋交易活跃，各区域均有亮点。
松江：联排需求旺盛
4月松江别墅成交本期仍保持较大涨幅，共成交268套(独栋78套，联排190套)，占全市总成交量34%，依然稳坐成交区域榜首。联排别墅方面，英郡雷丁以44套的成绩继续排名第一，名仕豪庭29套紧随其后，威尼斯假日展会推介取得良好效果，本期成交14套。
浦东：独栋联排平分秋色。
本期浦东别墅成交121套，其中独栋53套，联排68套，可谓平分秋色。独栋别墅方面，中高档别墅中邦晶座去化4套，经济型独栋白金瀚宫也表现不俗，一举成交15套。联排方面， 碧云左岸4月共成交26套。
闵行：联排仍占绝大比重。
闵行别墅本期共成交172套(独栋49套，联排123套)，其中联排仍占绝大比重，但是独栋也有亮点。复地北桥城继上期成交火热，本期依然保持30套的成交量。独栋别墅方面，好世麒麟园以20套的去化支撑了本期的闵行独栋别墅。
青浦：高档独栋项目交易活跃。
本期青浦别墅共成交94套，其中独栋72套，联排22套。位于赵巷别墅板块的中高档独栋项目成交尤为活跃，绿地国际山庄(西郊湖岸美墅)成交10套，恒联名人世家成交8套，中海翡翠湖岸成交6套，古北国际佘山别墅也有4套的成交量。
南汇：独栋别墅成交分布均匀。
本期南汇别墅工程交48套，其中独栋26套，联排22套。值得关注的是，中科大学村四期一支独秀，成交22套占据了该区域所有的联排成交。独栋别墅成交分布均匀，主要集中在九九别墅5套，上海蓝堡5套，建德南郊别墅2套等项目。
二、竞争区域楼盘分析。
上图所示， 06年1月——4月浦东新区龙东大道板块独栋别墅市场共有10个楼盘有交易情况。从销售情况来看，这10个楼盘在四个月里销售了85套独栋别墅，年初是进入传统销售淡季，4个月分别销售了19套、17套、17套和32套，4月份成交量明显增加；其中白金瀚宫别墅、云间-绿大地别墅和御翠园别墅3个别墅的成交量达到两位数，分别为28套、16套和14套，占10个楼盘总销售量的68.2%；合计面积32061平方米，销售金额为69181万元。
10个楼盘的平均销售**为20012元/平方米，其中御翠园别墅的**最高，达到了36904元/平方米，均价最低的是陶园别墅，仅为8868元/平方米。10个楼盘的平均单套总价为837万元，平均每套面积为414平方米。
浦东新区龙东大道板块独栋别墅市场4月份成交情况比第一季度前3个月有所好转，从成交量和成交范围都有所增加，10个在售楼盘总共成交32套**，占前四个月总成交量的37.6%；10个楼盘中8个有成交，前3个月的成交楼盘个数分别为：5个、7个和5个。
浦东地区（龙东大道沿线板块）
各楼盘销售情况。
从上图看出， 06年1月——4月月份浦东的顶级别墅的销售情况，春节来临，这一局面有所改变高档住宅交易进入传统淡季，整个1月份有5个楼盘没有成交记录：东源丽晶别墅、桥语别墅、东郊花园、汤臣高尔夫别墅和陶园。另外的5个楼盘都有成交记录，特别是御翠园别墅成交了10套；新推**也较少，这就使得成交较为清淡。
进入2月份，别墅市场仍然处于低迷，买方市场持币观望，成交量持续走低；御翠园别墅仅成交2套，成交楼盘有所增加， 7个楼盘有成交记录。但到了3月份，又只有5个成交楼盘。而4月份情况有所好转，有8个楼盘有成交，其中陶园别墅从05年10月到今年3月都没有成交记录，4月份终于有成交；10个楼盘中只有云间-绿大地别墅和白金瀚宫别墅连续4个月都有成交记录。
各楼盘面积情况。
从上图可以看出，区域内大部分别墅的房型面积都在1000平方米以下。东源丽晶别墅因为有少量双联体楼盘，其房型面积跨度也较大，从188-1000平方米。各楼盘房型面积最为集中的是400-600平方米区间段。
各楼盘均价情况。
如图 10个楼盘中，成交均价最高的是御翠园别墅达到了36904元/平方米；其中最低的是陶园别墅仅为8868元/平方米，是10个楼盘中唯一一个均价在万万以下的楼盘；均价超过2万的还有云间-绿大地别墅、东郊花园别墅和汤臣高尔夫别墅。
各楼盘详述。
棕榈泉花园(二期)
棕榈泉花园（二期）在“网上房地产”共计推出了34套**，合计面积24784平方米。单套面积在580－850之间，主力面积为589平方米和731平方米两种房型。
1－4月，该楼盘总共成交了2套。棕榈泉花园（二期）自2023年4月开盘以来，平均每月的销售量在4套左右，但05年5月—8月没有成交记录；1－4月的销售套数分别为：1套、0套、1套和0套。
本期的销售在1137万元，由于房型的面积偏大，因此总价偏高。均价为16015元/平方米。
东源丽晶别墅。
东源丽晶别墅目前在网上推出了45套独栋**，合计面积为17588平方米。房型面积在270—400平方米。
1—4月，东源丽晶别墅总共成交了8套**。东源丽晶别墅从2023年5月开盘，销售情况不是很理想，到05年11月总共销售了3套。从网上房地产的记录来看：
1—4月的销售量分别为0套、2套、3套和3套。本期销售单套的均价为618万。平均价为15810元/平方米。
云间·绿大地别墅。
本期云间·绿大地别墅目前在网上推出了131套独栋**，其中05年10新推了51套**，合计面积为41254平方米。面积在326－490平方米之间，主力面积为326平方米。
1－4月，云间·绿大地别墅共有16套别墅成交，。从网上房地产的记录来看：1—4月的销售量分别为5套、3套、6套和2套。
这跟该盘05年10月新推出51套**。4个月中成交套数是10个楼盘中销售套数第二多的楼盘，也是3月份成交量最多的别墅之一；本期销售总价在809万/套左右，销售单价为25704元/平方米，属于中等偏上价位的楼盘。
汤臣高尔夫别墅。
汤臣高尔夫别墅目前上网的第八期**，在网上推出了53套独栋**，合计面积为22900平方米。面积在420－460平方米之间。
1－4月，汤臣高尔夫别墅成交记录仅为1套。是10个楼盘中成交最少的。该案从2023年5月底开盘销售以来，每月的销售平均在2套左右，从网上房地产的纪录来看，该盘从05年10 月至1月没有成交记录；仅2月份有成交。
目前该案处于缓慢去化的阶段。从网上房地产的记录来看：1—4月的销售量分别为0套、1套、0套和0套。
该案销售价达到26060元/平方米，但是由于房型面积在450平方米之间，因此拉低了总价，本期销售单套总价都超过了1000万元，平均总价1126万元/套。
东郊花园。东郊花园别墅在网上推出了18套独栋**，合计面积为7084平方米。面积在390平方米左右。
1—4月，东郊花园别墅成交记录为3套。该楼盘自2023年8月开盘销售，当时销售状况尚可，平均每月成交7套左右。但进入05年后，其销售状况急剧下滑。
从网上房地产的纪录来看，该楼盘1－4月的销售量分别为： 0套、0套、1套和2套，目前东郊花园别墅销售单套总价平均为943万元。该案平均价为23752元/平方米。
桥语别墅。桥语别墅目前在网上推出了76套独栋**，合计面积为27456平方米。面积在310－420平方米之间，主力面积为350平方米。
1－4月，桥语别墅共计销售了4套别墅。桥语别墅是2023年4月开盘销售，初期平均每月销售在9套左右，但近期成交套数与先期相比有天壤之别。该盘1－4月的销售量分别为：
0套、1套、0套和3套。本期销售单套总价在430－840万之间，平均为584万元。该案平均价为16179元/平方米，属于中等价位的别墅楼盘。
金爵别墅。金爵别墅目前在网上推出了101套独栋**，合计面积为47200平方米。面积在310－570平方米之间，主力面积为442平方米。
1－4月，金爵别墅共计销售了8套别墅。金爵别墅从2023年8月开盘销售以来，每月的销售平均在7套左右，从网上房地产的纪录来看，该盘1－4月的销售量分别为： 1套、3套、0套和4套。
本期销售单套总价在440－720万之间，平均为616万元。该案平均价为13181元/平方米。由于该楼盘单价是区域内属于中低的（仅次与陶园别墅），所以销售情况是较稳定的一个楼盘，05年每个月几乎都有成交（除了9月没有成交记录外）。
陶园别墅。陶园别墅目前在网上推出了13套独栋别墅。合计面积为3378平方米，面积在260—420平方米之间。
1—4月，陶园别墅成交记录为1套。这跟此楼盘所剩**不多有关。陶园别墅从2023年10月开盘，目前还有2套**。
从网上房地产的记录来看，该盘1—4月的销售量分别为：0套、0套、0套和1套，该楼盘从05年10月份至3月份还没有成交记录；这个月终于有成交，这跟该楼盘所剩**不多有关。本期销售单套平均总价为230万，平均价为8868元/平方米，两项数据都是10个楼盘中最低的。
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