武汉市万科物业管理****。
社区项目概况03
顾客群特点及需求分析08
物业管理服务模式09
服务模式实现计划及要求10
社区服务人员配置方案15
物业管理费测算18
一、 社区项目概况。
万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据),其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡,其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。
1. 周边环境及市政配套。
武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。
一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田),西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳，正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气**。
2. 项目主要经济指标（设计部提供）
a． 基本情况：
b．户型指标：
注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700㎡
c．配套指标：
一)生活给水：
1．给水水源：市政保证水压0.15mpa。
2．给水系统：采用变频供水。
3．给水量：
4．由自城市自来水管网接入给水的管径为dn300（q＝400立方米／时）一根。
二）消防给水：
1．室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。
3．室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。
三）生活排水：
1．小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。
2．生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。
最高日生活排水量为：qd=2765立方米。
最大时生活排水量为：qh=305立方米。
3．化粪池选用：无动力排放式化粪池。
四)、雨水。
1．小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。
2．雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。
d．电气规划指标：
一)、供电。
为了保证供电可靠，采用两路10kv高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，1小区内皆采用户外箱式组合变电站配电。
二)通信及智能化。
住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点；每户考虑2～3个有线电视插座；住宅设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。
由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个**、宽带、有线电视、智能化管制中心在大一期会所内。,三) 室外管沟布置。
室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用12孔d90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。
室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。
室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。
二、 顾客群特点及需求分析（董咀良）
该项目目标客户群体具有如下共性特征：
年龄方面，客户以31-40岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。 25-30岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。
教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历。
相对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度。
客户**，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机构， 其中又以高校的客户最多， 其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。
客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，****和从事信息技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活或工作在光谷附近。来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有1/3来自江浙。
万科物业管理标准地产物业管理
万科物业管理标准 管理服务类 万科物业。5.人力资源管理。5.1公司通过大专院校 人才市场 劳务市场等专门机构招聘人员。新聘人员应通过面试 笔试或现场操作合格后方可录用。5.2对所有正式员工，按照国家劳动法的规定签订劳动合同，并按照国家和地方 的有关规定为其购买相应的社会保险。5.3为员工提供符合劳...
万科物业管理标准地产物业管理
万科物业管理标准 管理服务类 万科物业。5.人力资源管理。5.1公司通过大专院校 人才市场 劳务市场等专门机构招聘人员。新聘人员应通过面试 笔试或现场操作合格后方可录用。5.2对所有正式员工，按照国家劳动法的规定签订劳动合同，并按照国家和地方 的有关规定为其购买相应的社会保险。5.3为员工提供符合劳...
万科物业管理服务方案
物业项目服务方案策划。姓名 学号 专业。金隅万科城物业管理服务方案。基本信息。物业类型 住宅，普通住宅建筑类别 板楼所在区域 昌平昌平县城楼盘地址 八达岭高速13b出口向东800米容积率 2.90 绿化率 30 物业费 2.40元 平方米 月车位信息 1 0.5 物业公司 北京万科物业 开发商 北京...