北碚金鼎龙泉项目。
营销推广策划提案。
提交签署：联创行销机构。
重庆光合潜力房地产营销策划****。
第一部分：市场研究分析。
一．市场综述。
北碚区的房地产开发主要集中于城南片区，据北碚区统计局2023年初官方统计表明：自2023年7月份出现负增长以来，全区商品房销售面积持续下降，且降幅逐渐加深。全年实现商品房销售面积63.
24万平方米，比上年下降27.6%。其中住宅销售57.
44万平方米，下降30.0%。房地产市场销售疲软，一方面受去年同期高增长后基数提高的影响，另一方面，受整体市场外部环境的影响，需求方观望气氛浓厚。
图表一：重庆主城各区区域供求比。
从图表一可以看出，北碚区在商品房供求比上仅次于主城区的沙坪坝区和巴南区，供求比达到了1.8，出现了严重的供大于求的现状，前几年的大量集中开发，导致目前北碚区房产市场主要呈现出以下特点：
.房屋集中开发跟风严重，造成短期内竣工面积大幅上升，而销售市场的狭小造成严重的供过于求的局面；
.北碚区居民为满足居住需要的刚性需求减少，投资型小户型占据大量市场，从而导致房屋空置率增加，城南片区的人气及商业氛围均难以聚集；
.新开工的项目减少，持续增长的动力不足，这也反应了在目前销售市场普遍遇冷的情况下，各开发企业资金**紧张，急于解决资金压力。
图表二：2023年1月——2023年3月北碚区商品房成交价走势图：
图表三：2023年2月——2023年2月北碚区商品房成交量走势图：
从以上两表看出，北碚区商品房**较之去年整体有小幅回落，但目前无论**还是商品房成交量出现了稳步上升的趋势，各开发商均欲借在目前市场有所好转的情况下加紧销售存量房，以回笼资金，这也无形上加剧了各存量楼盘的竞争。
二．竞争格局分析。
结合项目的自身品质和特点，我机构对北碚区城南片区的项目进行了逐一走访，包括鲁商云山原筑、海宇西湖山水、海宇凌云香榭、渝复竹芸山水、渝复新城丽都、海宇佳茵苑、天赐苑以及海宇嘉陵步行街等项目，这些楼盘在北碚区内影响力较大，并且产品有一定可比性，是本案的直接竞争对手。其中，由鲁商云山元筑和海宇西湖山水均为高端物业，且即将于下半年面市，是本项目的直接竞争对手，因此，我机构把此二项目进行了重点分析。
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