一、 管理公司简介。
1、公司概况。
广州市zz花园物业管理****是全国物业管理协会常务理事、广州市物业管理协会理事，迄今从事专业物业管理接近十年。前期引入香港的怡高物业管理开启zz花园港式管理模式，一九九六年后独立运作。本公司一直以其精诚的服务理念及成功的管理实践，赢得了社会各界赞誉及享受过其服务的广大业主认可。
公司现有员工483人（未含工程、绿化、清洁、三大专业），管理实力雄厚，其中有各类专业技术职称及大专以上文化、持建设部考核发证的物业管理企业经理岗位证书和部门经理（管理处主任）岗位证书的人数21人，其他的均有省市发证部门考核合格的各类专业工种上岗证，是一。
支高素质的专业人才队伍，现管物业80多万平方米，包括zz花园超大型屋村、东山区水荫路嘉富广场、广州东风中路交易广场1-4层商场等。所管的物业有多层住宅、高层住宅、花园洋房、别墅、商场，其
中包括建设部命名的2023年小康住宅示范小区及评审通过的智能化物业组团，管理成果连续多年获得国家、省市授予的多项荣誉。
为了扩大z花园物业管理****的社会服务面，为各类物业（商厦、写字楼、住宅小区或其他类型物业）的业主、租户提供规范化服务和管理有序的物业管理。z物业管理的参与，会使发展商的项目开发伴有z的管理配套而达到理想的销售；使业主获得高生活质素的物业环境及完善的物业经营配套，从而取得理想的经济效益和居住享受，热诚欢迎希望引入专业物业管理的公司及单位与我们洽淡，我司将以合理的管理成本，优质的服务为你们的商业楼宇或住宅小区（大厦）提供理想的服务效果。
2、业绩介绍。
一九九五年被国家建设部评为首批全国城市物业管理优秀示范住宅小区；
一九九五年被评为广州市物业管理优秀住宅小区；
一九九六年荣获广州市物业管理先进企业称号；
一九九六年被评为广州市安全文明小区；
一九九六年被评为z市安全文明小区；
一九九七被评为广州地区绿化先进住宅小区；
一九九七年通过bsi（国外机构）的质量认证，成为iso9002质量体系认证企业；
一九九七年通过gacc（国内机构）的质量认证，成为iso9002质量体系认证企业；
一九九八年被建设部小康商标管理委员会认可，授权使用2023年小康住宅示范小区标志；
一九九八年被定为广东省物业管理收费改革试点；
一九九九年国家建设部授予z花园华林居为全国首批小康住宅示范小区并荣获物业管理优秀奖。
*二000年选为国家建设部全国物业管理协会首届常务理事单位。
二、管理设想及管理模式。
1．项目物业情况。
1．1． 地址。
本项目物业位处广州“地王”之天河北路高尚物业标华广场封闭区内，地址门牌：龙口东路号。
1．2． 物业、建筑面积。
本项目物业是标华广场封闭区内a、b、c、d四幢楼宇的c、d栋住宅楼，楼高22层，首层除公共设施及配套用房等建筑面积约300平方米外其余为架空层，供物业使用人休憩之用。地面以上建筑面积约32000平方米。负一层为车库及水电设备房，建筑面积约4000平方米。
1．3． 交付管理楼宇户数。
由2—22层共计319个单元，现已落实住户户数235户，暂时空置单元84户。
1．4． 停车场车位。
汽车位：75摩托车：100自行车：未列。
1．5． 管理区域范围。
东、西、北面以封闭区域的护栏为界，南面是区内中心花园，以c、d座门前之小区路靠中心花园一侧的路侧石为管理界限。管理对象为c、d座物业、地下车库及为之配套之机电设备设施系统、安防监控系统、消防系统、范围内之园林绿化。
2．管理设想。
z物业的高标准、高水平管理措施运用于本项目，营造和谐、舒适、以人为本，凸显高尚住宅管理个性，运用现代物业管理理念，完全有能力承担起本项目的物业管理工作，一旦本次竞投中标，z物业人将充分发挥自己的人才优势、管理优势、技术优势，把标华广场c、d幢物业区域管理成为如z公司本区物业一样：住户满意、行业赞赏、评比达标的优秀住宅小区。
2．1．吸收采用z花园星海洲的管理。
z花园星海洲是智能化高层楼宇区域，独立封闭式管理，科技含量极高，是建设部智能化住宅的典范。我们认为，创造性地吸收运用z花园星海洲管理模式，因地制宜地结合本项目物业硬件配置，是充分发挥物业区域特点，凸显高尚住宅管理个性的最佳选择。
2．2．管理理念。
方便业主，尽责服务，职责在心，工作到位。秉承z花园物业管理“一方水土一方人，美善相随z人”的服务理念及“美丽、整洁、有秩序”的物业环境做法运用于标华广场c、d幢物业区域。
2．3．管理特点。
2．3．1．环保管理，凸显高尚住宅及住户素质。
2．3．1．1．物业管理及保安人员不在区内吸烟；
2．3．1．2．定期监测本区噪音环境，公布不同街区位置测取的噪音值；
2．3．1．3．垃圾分类处理，可再生资源设不同收集容器，**物所换价值用于本区公益，定期公布；
2．3．1．4．开展“绿色社区”活动，增强住宅区全方位环保意识及居住家园和精神家园的业主满足感和自豪感；
2．3．1．5．保持优美园林环境气氛，辅以绿化生态与环保效果的诠释；
2．3．1．6．节能降耗，改进不合理的用电用水设施，为住户节约公共水电费用的开支 ，同时向住户介绍家居节电的方法常识。
2．3．2．严格装修监管，保障物业使用功能及整体观感。
2．3．2．1．严格装修审批制度，加强现场装修监管。尤为对房屋结构、智能化设施管线、水、电、气管线；家居弱电系统；大楼外立面；空调机、管安装；阳台、窗台影响整体观感的装修；消防功能及安全隐患的各环节把关。
2．3．2．2．装修宣传到位。
入住管理宣传业主，提供相关文件、指引及时。
跟踪监管，晓之以理，违规装修止于萌芽状态之中。
2．3．3．安防管理，严密有序。
2．3．3．1．**控制。
住户凭本区住户证（卡）出入，来访人员，与主人通话认可后准入，事前必须做来访登记，离去办注销手续。对装修搬运人员实行出入证管理，户内装修施工留宿者，按派出所**规定，门岗对人员出入验证放行。
2．3．3．2．物流控制。
住户物品（大件、贵重）搬出须到管理处办手续，且应由业主或业主出具委托书及证明文件办手续后放行，搬出情况做好登记存档。
2．3．3．3．车流控制。
人车分流，出入分流，设置行向交通标致、行车路线标识及速度限制要醒目，汽车出入车场有严格的管理办法，确保车辆保管的安全。
2．3．3．4．三岗结合，定期巡更。
门口岗、固定岗、流动岗构**机监控的安防系统，快速反应立时见效（保安巡更与固定监测点视像监控实时录象，系统信号报警）
2．3．4．运用电脑，应用物业管理软件进行本区域的各环节管理。
3．管理模式。
本区域的物业管理，是z花园物业管理的一个分支，是广州地区项目的其中一个楼盘，是z物业公司属下的一个管理处，经济独立运行，直接受公司本部的业务指导，对公司总经理负责，同时，z模式的专业项目社会化，专业化的形式同样运用于本物业项目。
三、 人员配备及培训管理管理。
1．配备原则。
我司拥有一支高素质的专业物业管理队伍和素质过硬的保安服务队伍，这支队伍在长期的服务业主中，形成了一种规范化服务的标准，及以人为本的人性化管理。在z、在东山区嘉富广场、在越秀区交易广场已经得到了管理区域的业主一致认同和赞扬。我们在人员配备上重视各岗位人员素质的发挥，包括文化素质、专业素质、思想素质、业务水平。
考虑到标华广场c、d幢管理区域管理集约化的特性，注意到派驻的人员应该具备一专多能，实行一岗多职，体现管理职能的“三合一”（事务、保安、日常服务），充分调动全体驻场员工的积极性，并建立竞争机制，确保管理目标实现，同时又使业主、住用人的物业管理费用得以一个合理的负担水平。
2．管理架构。
大楼助理兼领班（1） 财会（1） 车场领班（1） 工程（2） 清洁（4） 绿化（1）
由专业公司派驻）
保安员（17车场管理员（12）
2．1．人员配备说明。
配置人员共38人，其中管理层人员4人，操作层人员34人，工程、清洁、绿化三个专业由与我司协作专业公司按社会专业化分工的模式对项目负责。
2．2．管理处主任。
持有中华人民共和国建设部颁发的全国物业管理从业人员部门经理岗位证书。大专以上学历，曾经管理物业规模及综合情况较本项目为大，有较强的组织协调能力及管理实践经验。
2．3．管理层人员。
持有各类专业、工种上岗证，之前任其他管理处的相关职位或以上。能熟练操作电脑，除岗位主责外同时有较强的补位能力。
3．培训管理。
3．1．培训形式。
z物业管理的成功，与一直以来重视人员培训分不开的。培训计划复盖公司的全员。公司专责的人力资源部负责管理，且每年都安排有职前培训、在职培训、职外培训（进修），根据不同的层次及需要设置。
如新员工的入职培训；在职员工的职业素质培训；管理技巧专题培训；聘请国际知名物业管理公司的讲座式培训；外出参观、考察、进修的吸收性培训等。每年的培训记入档案，培训考核成绩作为职务晋升和奖励的重要依据。
3．2．本项目的安排。
一旦中标，本项目由我司进行物业管理，将在进场前组织派驻人员的岗前培训，结合管理范围、物业特点、区域住户的身份及群体特点，委托合同的要求及承诺指标进行入场人员培训，做到确保服务水准满足住户要求。目标明确，开展工作。
四、 管理规章制度和业主档案管理。
1．物业管理规章制度。
我司执行iso9002质量体系标准，有整套制度化的物业管理程序文件及质量文件。在本项目的运作过程中，将以公司iso9002质量体系标准指导实务操作，标华广场c、d座物业情况在骨干文件的原则下具体细化。
1．1． 文件制度。
物业管理公司服务工作程序文件：
1） 质量体系文件编写导则。
2） 质量体系文件资料编号规定。
3） 手改文件及改涂液使用规定。
4） 关于使用电脑储存质量体系文件的规定。
5） 分包合同评审控制程序。
6） 办公室现场管理规定。
7） 财务管理制度。
8） 小区治安及交通管理办法。
9） 楼宇公共设施维修、保修、检查办法。
10） 消防设备的有关规定。
11） 公司内部借匙规定。
12） 楼宇接管前期操作程序。
13） 电梯困人援救步骤。
14） 住宅单位火灾时的应急方案。
15） 交通标志及减速路障的维护与保养规定。
16） 关于对专业承包公司的监管办法。
17） 业主资料的保密规定。
18） 质量记录填报、保管操作规定。
19） 培训工作规定。
20） 交楼工作流程说明。
21） 顾客意见处理规定。
22） 物业管理服务工作规范。
23） 管理人员的基本要求。
物业管理服务应用质量记录（表式）
1） 文件更改申请表。
2） 文件更改通知单。
通策广场物业管理投标书
投标单位 杭州7404物业 招标单位 浙江联发房地产实业 目录。第一部分 4 前言 41.1投标公函 5 1.2概述 6 第二部分 7 综合说明书 7 2.1公司概况 8 2.2管理业绩 9 2.3管理特色 9 2.4企业发展方向 9 第三部分 11 主要管理人员资历 11 第四部分 13 通策广场...
别墅物业管理投标书
第一章某别墅概况2 第二章管理服务理念和目标2 第三章前期介入管理服务内容及工作重点3 第四章项目管理机构运作方法及管理制度9 第五章管理服务人员配置28 第六章物业管理用房及相应管理设施的配置 43 第七章物业管理费用的收支预案74 第八章物业管理服务分项标准与承诺86 第九章物业维修养护 保洁 ...
物业 大厦物业管理服务投标书
一 资格证明文件 见附件 关于物业。企业名称 市物业管理 注册资金 rmb 800万总资产 rmb 5200万。企业性质 内部职员持股的有限责任公司。公司股东 市地产 集团 股份 股份比例38 公司内部职员股份比例62 企业资质 首批国家一级资质物业管理企业。首批市甲级资质物业管理企业 分支机构 市...