名释。1、房产：有着明确权居关系的房屋经济形态，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。
2、地产：指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地，能够为权益人带来收益或满足其需要的土地资产。简单地说，就是土地财产，在法律上有明确的权属关系。
3、房地产：是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
4、房地产业指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
5、房地产权益，房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房而衍生出来的权利、利益、和收益。
房地产所有权：房地产所有权是房地产所有人在法律规定的范围内，独占性地支配其所有财产的权利。房地产所有人可以对其所拥有的房产行使占有、使用、收益、处分的权利，并可以排除他人对于其财产违背意愿的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。
6、市场：买卖双方进行商品交换的场所。
7、市场营销：指个人或集体通过交易其创造的产品或价值，以获得所需之物，实现双赢或多赢的过程。
8、市场细分：按照某一标准将消费者市场细分为不同类型的消费群体，具体包括标准和相似性两种划分类型。
9、市场定位：也称作“营销定位”，是市场营销工作者用以在目标市场的心目中塑造产品、品牌或组织的形象或个性的营销技术。
10、目标市场：指企业期望并有能力占领和开拓，能为企业带来最佳营销机会与最大经济效益的具有大体相近需求、企业决定以相应商品和服务去满足其需求并为其服务的消费者群体。
11、顾客价值：指顾客通过购买商品所得到的收益和顾客花费的代价的差额。
12、顾客让渡价值：是指企业转移的，顾客感受得到的实际价值。它的一般表现为顾客购买总价值与顾客购买总成本之间的差额。
13、顾客总价值：指顾客为购买某一产品或服务所期望获得的一组利益，它主要包括产品价值、服务价值、人员价值和形象价值等。
14、顾客总成本：顾客为购买某一产品所耗费的时间、精力、体力以及所支付的货币资金等，它包括货币成本、时间成本、精神成本和体力成本。
15、顾客满意：指顾客对一件产品满足其需要的绩效与期望(expectations)进行比较所形成的感觉状态。
ps:指产品（product）、**（price）、渠道（place）、**（promotion），的营销组合。
产品（product）：注重开发的功能，要求产品有独特的卖点，把产品的功能诉求放在第一位。
** (price）：根据不同的市场定位，制定不同的**策略，产品的定价依据是企业的品牌战略，注重品牌的含金量。
渠道 (place）：企业并不直接面对消费者，而是注重经销商的培育和销售网络的建立，企业与消费者的联系是通过分销商来进行的。
**（promotion）：企业注重销售行为的改变来刺激消费者，以短期的行为（如让利，买一送一，营销现场气氛等等）促成消费的增长，吸引其他品牌的消费者或导致提前消费来促进销售的增长。
rs: 市场营销的心理论：relevancy关联、respond反应、relation关系、return回报。(与顾客建立关联，提高市场反应速度，关系营销，回报是营销的动力）
cs: customer(顾客)、cost(成本)、convenience(便利)和communication（沟通）四个单词的首字母的组合，其具体意思是顾客、成本、便利、沟通．这是产品企业可以操控的四个方面，通过很好的组合，可以达到很好的销售效果．零售企业组织市场营销活动，除了关注4ps外，更应该注重4cs。
19、关系营销：关系营销，是把营销活动看成是一个企业与消费者、**商、分销商、竞争者、**机构及其他公众发生互动作用的过程，其核心是建立和发展与这些公众的良好关系。
20、组合营销：是市场营销的基础概念或模型，指一系列营销工作者所能影响和操作的市场营销变量和就此所拟就和实施的营销战略。
21、品牌核心价值：品牌资产的主体部分，它让消费者明确、清晰地识别并记住品牌的利益点与个性，是驱动消费者认同、喜欢乃至爱上一个品牌的主要力量。
22、产品策略：即指企业制定经营战略时，首先要明确企业能提供什么样的产品和服务去满足消费者的要求，也就是要解决产品策略问题。
23、定价策略，市场营销组合中一个十分关键的组成部分。**通常是影响交易成败的重要因素，同时又是市场营销组合中最难以确定的因素。企业定价的目标是促进销售，获取利润。
这要求企业既要考虑成本的补偿，又要考虑消费者对**的接受能力，从而使定价策略具有买卖双方双向决策的特征。
简答；开发商取得土地使用权的方式。
其一是通过**划拨方式取得国有土地使用权，对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。
其二是通过出让方式依法取得国有土地使用权。用于房地产开发等经营性土地，必须经过招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权。招标出让，是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取（不一定出价最高者得）。
拍卖出让，是指在指定的时间、地点，利用公开场合由土地管理部门（或委托拍卖行）代表**就某块土地的使用权公开叫价出让，由**者获得土地使用权。挂牌出让。
其三是通过土地使用权转让方式，转让是土地使用者依法对其享有的土地使用权进行处分的权利。转让的内容包括**、交换和参与。土地使用权转让必须签订合同，受让方还必须到土地行政主管部门申请登记。
房地产市场风险何在。
(一)制度性风险。在我国，源于制度因素的风险大致有三种。第一种，土地制度风险。。第二种，土地一级市场垄断引起的风险。第三种，由**无偿分配房地资源引起的风险。
(二)政策性风险。政策性风险是指因**的产业政策、经济政策以及某些干预措施而导致的市场收益不确性。
(三)市场不规范引起的风险。我国房地产市场不规范所诱发的风险包括三种。第一种，隐性市场的存在抑制了市场的正常发展。
第二种，非法市场投机行为对正规市场的巨大冲击。第三种，市场体系不完整或市场管理不规范，削弱了市场承担风险的能力。
4)其他外在因素引起的风险。1．通货膨胀。2．国外输人金融危机对房地产市场的波及效应。3．不可预见的风险。
(五)市场内生性风险1．财务风险。它主要是指在投资者财务状况恶化，投资收益不足以抵偿成本时发生的风险。2．经营风险。
3．市场风险。即因房地产市场投资的机会成本上升而导致的投资预期收益下降或收益不稳定。4.
贷款风险。
房地产市场三要素：房地产市场是房地产消费者、投资者及其中介构成的。
经济周期与房地产周期：
经济周期也称商业周期、景气循环， 它是指经济运行中周期性出现的经济扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象。是国民总产出、总收入和总就业的波动，是国民收入或总体经济活动扩张与紧缩的交替或周期性波动变化。
房地产周期基本规律是繁荣，调整，衰退，复苏，繁荣。房地产市场繁荣时空置率低，租金售价提高，开复工面积增加，销售面积，土地出让面积也增加，市场**加大，市场需求增加，由于房地产开发周期较长，随着市场需求的降低和**的不断增加，将产生供大于求的情况，空置率增加。市场进入岁调整期，衰退期。
当产品的供给大大地小于需求时，需求被刺激起来，吸引许多投资者及大众消费者入市，吸收消化市场供给，房地产市场调整结束，开始进入复苏期和繁荣期。
恩格尔系数与房地产市场的关系。
恩格尔系数是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。对消费结构的变化得出一个规律：
一个家庭收入越少，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出比例则会下降。
1、恩格尔系数与房地产市场走势成反比关系。因为这里存在一个挤压消费的效应。
2、国家长期欠债的教育、医疗和社保这一块的成了房产消费需求的“蓄水池”，一旦能补上，对房产消费能起到释放需求的效应。
房地产市场为什么是不完全竞争市场。
在房地产行业，很少企业愿意开展公开的**竞争，并且存在寡头市场结构下的勾结定价，这与完全垄断情况下企业为了获取更多的垄断利润而对市场进行划分并实行**歧视的做法，并没有本质上的区别。从实际上看，房地产开发具有非常强的地域特性，如果考察具体企业在特定地域的市场份额，结论可能会相应不同。勒纳指数，是衡量市场的垄断程度的指标，它是由市场**超出边际成本的部分对于**之比率计算而得的。
在完全竞争市场条件下，厂商产品**应该等于其边际成本，勒纳指数越趋近于零；反之，垄断程度越高，商品**与其边际成本的差额越大，垄断者的垄断利润因而越大，勒纳指数则越趋近于1，根据有关测算，我国及各省(市、区)的房地产市场勒纳指数均在0.4以上，说明存在着很强的市场垄断程度。无论是纯粹的理论研究，还是实际的调查，我们都很难否认我国的房地产市场不是一个竞争不完全的市场。
填空。国有土地使用权的期限 ：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。
销售渠道：1.间接分销渠道模式；2.直接分销渠道模式。
营销渠道：传播渠道，单向传播，报纸，杂志，广播，电视，广告牌，双向传播，电子邮件，免费**和企业微博；分销渠道，分销商，批发商，零售商，**商；服务渠道。
负需求，改变市场营销，无需求——刺激；潜在需求——开发，下降——重振，不规则需求——协调，充分——维持市场销，过量——降低，有害——反市场营销。
辨析。1、 生产观念和市场营销观念。
企业市场营销管理哲学的演变划分为生产观念，产品观念推销观念，市场营销观念和社会营销观念等五个阶段。
生产观念是一种传统的经营思想，在供给相对不足、卖方竞争有限的条件下一直支配着企业的生产经营活动。生产观念的核心是以生产者为中心，企业以顾客买得到和买得起产品为假设的出发点，因此，企业的主要任务是扩大生产经营规模，增加供给并努力降低成本和售价。
市场营销观念是指企业进行经营决策，组织管理市场营销活动的基本指导思想，也就是企业的经营哲学。它是一种观念，一种态度，或一种企业思维方式。市场营销观念是一种“以消费者需求为中心，以市场为出发点”的经营指导思想。
营销观念认为，实现组织诸目标的关键在于正确确定目标市场的需要与欲望，并比竞争对手更有效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。
2社会营销与全面营销的关系。
社会营销观念是要考虑消费者和整个社会的长远利益，形成的一种具有普遍意义的工商哲学。社会营销观念有以下特点：在继续坚持通过满足消费者和用户需求及欲望而获取利润的同时，更加合理地兼顾消费者和用户的眼前利益与长远利益，更加周密地考虑如何解决满足消费者和用户需求与社会公众利益之间的矛盾。
全面营销是指营销应贯穿于“事情的各个方面”，涉及整合营销、关系营销、内部营销和社会责任营销等4个方面），而且要有广阔的统一的视野。
房地产市场营销
市场营销是西方市场经济发达国家诞生的一门学科，在西方有一种说法 我是在市场营销的熏陶下成长的 市场营销这门学科，是随着市场经济的发展形成的，它反过来又服务于市场经济，在当前，市场营销的哲学思想已成为西方所有公司整体战略的基石。一 市场营销的概念 市场营销的观念的核心是 了解消费得的需求，运用合适的产...
房地产市场营销
当前房地产市场营销模式的 目前，房地产企业面临土地资源稀缺 住房需求下降 房产 持续 住宅空置率升高的新形势。因此，创新房地产营销策略，提升顾客满足度，在准确定位的基础上进行差异化战略，实施全面质量营销模式势在必行。房地产形势营销策略全面质量营销。一 房地产营销面临的新形势。资金 土地和消费者是房地...
房地产市场营销
产品观念阶段。含义 由于购买力的限制，消费者最喜欢那些高质量多功能有特点的产品，产品观念已生产为中心，忽视市场的存在，以消费者愿意出 购买最优质产品为目的。特点 1.生产与质量是企业经营活动的基本出发点2.提高质量和产量是提高企业经营绩效的主要手段3.不重视消费者的需求与产品推销。推销观念阶段。含义...