**题目： 论新形势下房地产营销策划。
姓名： xxxxxxx
学号： 114225xxxx
院系： 土木与环境工程学院
班级专业： 建筑学（3）班
指导老师： 廖xx
课题名称： 房地产前期策划
2023年 12月26日。
论新形势下房地产营销策划。
摘要】新形势下，房地产市场跌宕起伏，国家宏观调控政策频频出台，房地产市场进入了激烈竞争的时代，市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线，房地产营销策划也不断推陈出新，各个开发商为了促进房地产产品的销售，在策划方案上也是费尽心思。但总体看来，房地产营销策划中存在一些比较明显的问题，需要房地产企业引起足够重视，从市场实际出发作出策划方案，从各方面提高营销策划能力，这样才能在市场竞争中立于不败之地。随着中国房地产业的兴旺和繁荣，房地产市场的白热化竞争，显得格外激烈。
如何吸引购房者，赢得市场份额，是当前房地产开发商所面临的一大难题或说头等大事。
关键词】营销策划，问题，创新。
新形势下，房地产营销策划又赋予了更广阔的内涵，首先是前期定位策划：通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群；根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、**区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划：根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划：
在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。
总体来看，我国房地产营销策划理论和实务发展十分迅速，首先得归功于国外营销理论的发展，营销理论的丰富和发展给我们国内的房地产营销策划理论奠定了坚实的基础。其次，国内房地产业迅速发展的现实，造成房地产商强大的竞争压力，房地产营销策划工作成为必要的营销手段。第三，国内众多营销策划人士的努力实践，使房地产营销理论逐步趋于完善和成熟，他们在实践中创造出许多经典楼盘营销案例的同时，还不断在理论上加以总结，提出富有创造性的营销策划理论，如概念策划模式、卖点群策划模式、房地产全程策划模式等。
这些新兴观念的产生，为房地产业营销策划理论赋予了丰富的内涵，同时，对房地产业的发展也起到了非常重要的作用。
一、目前房地产营销策划存在的主要问题。
市场调研不够仔细深入，缺乏创新。
众所周知，房地产开发行业属于政策敏感性行业，它不仅要受相关法律法规政策的影响，受到**有关政策及其导向的约束，而且还要受许多不可**因素的影响，这些因素关系到开发商的销售盈利情况以及整个项目的成败。
但是，开发商在做产品市场定位分析时，往往根据个人经验进行项目的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的贡献。由此导致开发商对市场的投资判断失误，所开发的产品与消费者的需求出现脱节，中期出现产品滞销的情况，给整个项目运营带来较大风险。因此，这里需要强调市场调研意识的深入和创新，调研要归回理性市场，不能全凭经验和个人感性判断。
、二）广告宣传脱离实际，销售管理不够严谨。
在房地产营销的后期策划任务当中，广告宣传策划是其工作重点。广告的陷阱，往往表现为：客户通过广告宣传买了房子，发现房子和广告宣传实际差距太大；或是由于销售过程管理不够严谨，销售人员的自主虚假承诺，导致消费者被蒙骗签约。
这些问题主要表现在：
1.广告制作精美但缺乏内涵。新形势下，面临市场竞争，广告商与开发商可谓绞尽脑汁，不少广告制作非常精美，突出特色，但是却毫无说服力。
精美、有创意、标新立异，这些都代替不了信息性强、可信、令人难忘等带来的影响力。
2.在广告中或者住宅销售时做出不切实际的承诺。开发商在广告宣传时，通常声称自己的产品如何舒适、**低廉等，并且销售人员在销售时，为了促成销售，甚至不顾公司的声誉，会对客户作出虚假的承诺。
由此导致一些问题的产生，失去客户的信任。
三)目标市场的定位不准确。
我国消费者群体是一个庞大的社会群体，他们在收入、文化水平、消费观上存在着明显的差异，因此消费者在对房地产产品的需求上是具有差异性的。但是某些房地产企业忽略了消费者对产品需求差异性的特征，只是盲从随波逐流，跟随大流，侧重对高档产品的定位，以致最后效益不佳。出现这种现象的原因就是因为企业没有确定这批项目主要针对什么群体消费者，市场定位的不准确不但对房地产企业产生不良影响，而且导致整体房地产结构的不平衡，难以解决广大中低收入群体的住房难问题。
4)创意不合理。
房地产策划创意是为了达到项目预期的效果而采用的一种方向性决策，更是一种创造性活动。许多房地产企业在营销策划过程中，不是一味地去追求“新”与“奇”，而没有真正地创新思维，就成了标新立异；就是采用过于保守的营销策划策略，这样就成了墨守成规、因循守旧；无法实现创意与实际操作的有机结合；还有就是在整个企划创意过程中，并没有将各种因素进行综合考虑，更无法进行有机整合，致使最终房地产产品无法使消费者有眼前一亮的感觉。
2、新形势下房地产营销策划手段创新。
综观房地产市场的营销策划方案，有符合实际的、有超越想象的；有老套的做法、也有创新的方案。由此可见，营销策划人员绞尽脑汁、挖空心思。市场上的房地产经历了炒作的浮躁之后，已经漫漫地走向理智和成熟。
那么，在当今市场竞争激烈的新形势下，我们的房地产营销策划的工作人员更应注重理性，从实际出发，为房地产营销策划的未来稳重掌舵。
一）强调市场调研，注重市场分析。
从房地产营销的实际来看，花10分的力气作产品，往往需要花90分的力气去卖楼、造势、炒作。而花90分的力气好好地做好前期市场调研工作，做出真正符合市场需要的产品，往往只需要花10分的力气就能成功顺利销售。营销重在做好前期的市场研究，所谓不打无把握之仗，说的就是这个道理。
前期市场调研，必须从消费者的实际出发，注重当地文化理念，重视消费者对产品户型、**、产品质量的要求，将消费者的需求调查清楚，不能凭主观臆断，脱离实际。
市场分析不准确，往往会造成楼盘积压，销售不畅。房地产企业应该做到：以市场需求为导向，根据实际需求量来决定市场供给情况；在可行性研究的同时进**地产营销策划。
2）明确营销策划的职能范围，策划方案符合实际。
营销策划，属于市场营销学当中营销要素的整合策划。房地产产品首要的特征是其异质性，因此，针对不**地产产品，其营销策划方案自然是各种要素的不同组合过程，房地产项目的营销策划必须忠实于房地产项目本身所占有的资源，必须忠实于这些资源的排列组和相对应的市场定位和细分市场，不能脱离实际。
营销策划工作重要研究消费者的需求、引导消费者需求，进而满足消费者需求。特别是在房地产广告宣传策划中应做到：
1.从实际出发，关注市场动态，认真分析楼盘与市场的衔接问题，不能凭空捏造；
2.做好房地产产品定位策划、包装策划等系列策划工作，主动创造经济效益、社会效益；
3.立足于消费者的实际，注重人的意识创新，挖掘消费者的有效需求。
三）加强专业培训，提高策划人员素质。
加强对公司策划人员的专业知识培训，提高他们的专业素养。可以通过组织定期培训班的形式，为策划人员提供互相交流的机会，听取优秀策划人士的意见，吸取经验。房地产营销策划需要不断增强策划人员的市场敏感性，要求他们不断吸收新的思想和理念，并真正理解，这样才能正确地将各种概念运用到营销策划的工作过程中去，才能做好房地产营销策划工作。
总之，目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策划，这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。
房地产营销策划
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