一、以内外部经营环境分析为基础进行项目**。
1.项目现状。
龙潭花园项目位占地面积约545亩(合计363,646平方米),整个项目划分为三大片区,a区总建筑面积约9.6万平方米,建筑形态为多层洋房产品;b区总建筑面积约9.2万平方米,规划为休闲度假区域,其主要建筑形态为叠加洋房公寓、联排别墅等产品;c区占地较小,仅50余亩,规划建筑面积约4.
43万平方米,为公寓洋房产品。目前,项目已经开发完成a区和部分b区约154,268平方米的住宅,计划续建b区余下部分以及c区。
表1 龙潭花园已建部分的销售情况。
表2 龙潭花园未建部分的规划情况。
2.项目定位分析。
公司未来经营计划是销售存量房以及启动b4、 c区的项目建设及销售。为了顺利启动新项目,需要对项目定位进行审慎分析。
根据项目早期入住业主的特征以及周边项目的消费群进行分析,龙潭花园项目目标消费群体特征为:具有较强经济实力,事业有成,文化程度较高,对生活品质及生态环境有较高的追求,对城市周边优美自然资源的稀缺性有较为清晰的认识,注重养生休憩与家庭休闲,其职业构成多为私企业主,高薪白领,公务员,大学教师及部分自由职业者。
3.项目发展计划。
1)项目产品定价及销售进度。
委托营销**公司进行区域内市场调查,确定产品销售**,并结合市场情况以及项目开发必要的时间初步设定销售进度。
表3 龙潭花园项目销售**。
2)新产品开发进度计划。
由工程部结合初步确定的销售进度(工程进度是销售进度的前提,但两者又相互制约,因此,工程施工及销售的结点安排,一般由总经理办公会确定),充分考虑各工程项目之间的必要的时间结点后,报送项目开发进度计划。
表4 龙潭花园b4及c区的开发进度计划。
4.项目开发收益测算。
在项目销售**和开发进度确定后,由总经理办公会召集相关部门对项目进行投资收益测算,并编制可行性研究报告(包括敏感性分析、投资**期、内含报酬率等指标),报经集团专业委员会及董事会审批。
表5 龙潭花园b4及c区的开发收益估算表。
二、以项目**为起点编制全面预算。
1.根据项目**确定2023年度预算目标。
房地产公司根据平衡计分卡设定了包括财务、客户、内部运营、学习与成长四个维度的预算目标体系。
表6 某房地产公司2023年度预算目标。
注:(业务运营、客户关系和成长发展三方面的指标略)
2.销售预算。
销售预算的责任主体是营销部。
销售预算的编制包括销售总额预算、销售进度预算和销售收款预算:
1)销售总额=可售面积x**。由于房地产产品的特殊性,相同销售面积因户型不同、楼层不同、甚至朝向不同而**不同,因此,在产品设计方案形成之初,预计的销售总额是比较粗略的,随着产品形态的逐步明确可销售总额的预计也逐步准确,在产品达到预售条件时,销售部将根据最新的市场情况,结合产品的具体形态编制各户可售房屋的销售**清单并报公司管理层及集团和董事会审批,这时项目可销售总额才能最终确定。
2)销售进度预算是销售部门根据销售总计划对各月实现销售签约额的**;
(3)销售收款是根据销售合同的签署额,结合按揭贷款的办理周期或者客户直接付款的条件对收款进度的**,一般而言,若是现房销售且大产权证已经办理的情况下,按揭贷款周期较短(两周内),在预算中一般粗略预计为当月或季度可回款;若是预售则按揭贷款周期相对较长(1至2月),在预算中一般设计为除当季度20%款项暂不能收回之外,其他部分可收回,即本期销售回款=累计销售额-本期销售额x 20%-期初累计回款额。
表7 某房地产公司龙潭花园项目销售预算表。
3.开发成本预算。
在房地产项目在开发过程中,项目开发成本的合理确定是与工程建设阶段性工作的深度相适应的,一般分阶段由粗到细、由深到浅,最后确定工程实际成本,各阶段造价成本的确定相互联系,前者制约后者,后者补充前者。整个过程如下图1所示:
该公司在确定项目初步目标成本(目标成本测算一)时,首先,由公司管理层参照行业同类利润率设定目标利润率;其次,由营销部提供销售额**资料;然后,由财务部门进行初步目标成本的测算,初步目标成本测算由下列计算式确定:初步目标成本=预计销售收入x (1-目标毛利率)或者初步目标成本=预计销售收入x(1-目标利润率)-.预计期间费用;最后,由预算审核部根据工程造价定额并参照同类产品经验数据编制产品的初步预算成本,通过与财务部测算出的初步目标成本进行比较调整,提出初步目标成本测算。
在确定b4和c区初步目标成本的过程中,管理层设定的目标毛利率为20%,因此,初步目标成本=预计销售收入x (1-目标毛利率)=33868 x ( 1-20% )27094,预算部以该测算结果为基础编制以下初步成本测算:
表8 某房地产公司b4及c区开发成本目标成本测算。
由于公司全面预算管理的核心是现金流,因此对于开发成本不但要编制投资额预算,更要把开发成本按照付款时间计划展开,从而编制开发成本现金流**。在编制开发成本现金流时,一般要考虑工程开发计划、成本实际发生额、根据合同的付款比例来综合考虑付款进度。
11 某房地产公司年度经营计划
年 房地产总体经营计划纲要。年 月 日。根据集团公司总体战略目标规划的要求及房地产行业的发展现状,结合 年度 房地产的开发的新特点,经房地产事业部班子研究,并在 年 月 日召开的年度工作会议上通过,现向集团公司摘要汇报房地产事业部 年总体经营计划,请集团公司审批。纲要 分两个部分 一是 房地产未来五...
房地产经营作业1答案
一 填空 1 投资机会选择与决策分析前期工作 建设阶段。2 公共设施用地市政公共设施用地仓储用地。3 营业型出租型自用型。4 房地产开发投资房地产置业投资。5 变现风险市场供求风险通胀风险周期风险和政治风险。二 判断题 三 单项选择题 1 c 2 b 3 d 4 c 5 d 6 b 7 b 8 a ...
房地产经营管理作业
呼和浩特市房地产经营管理现状的调查。姓名 陶光森。学号 902055143 班级 09物业管理。152 2011年11月14日。呼和浩特市房地产经营管理现状的调查。内容摘要 内蒙古自治区的首府呼和浩特市位于内蒙古自治区的中部黄河中上游的土默川平原地带,是自治区政治 经济 科技 文化 教育的中心,是通...