秦。淮。源。
里。金。水。湾。
项。目。企。划。
方。案。
目录：一。前言。
二。售楼处包装。
三。swto分析。
四。市场调研。
五。销售策略。
六。建议提要。
一。前言：句容市永丰置业****住宅项目是一个占地36350.4㎡的纯住宅项目，该项目计划于2023年五月份启动。
作为该项目的开发商，贵公司希望与一支具有战略眼光，丰富的同类项目专业服务经验，具备项目需求的各专业力量的团队合作，共同来做好该项目，实现利润最大化是我们共同的一致目标。
我们充分理解贵公司的战略意图，愿意根据该项目的目前状况，需要专业的策划人员及团队提供“高质量，可操作，便领导”的策划推广和销售要求，开展对项目的策划和论证工作，我们愿意集中力量高质量服务该项目。而实现目标成功是我们与贵公司长期合作的重要基石。
根据近期，中期，远期的策划思路，为该项目建设提供参考，避免决策失误，减少项目投资风险，提高项目投资效益。
该项目前期的产品规划已基本落实，通过与贵公司的初步接触，我们提出了合作建议，敬请参考。
二。售楼处包装：
第一部分：售楼处的选址。
售楼处是本案形象的一个展示场所，更是一个重要的、独特广告载体。因此做好接待中心的包装，以给客户留下深刻的印象，是争取客户在第一时间成交的。
重要手段。销售现场是销售活动的中心，未来的产品展示、销售谈判、成交签约等一系列活动都集中在此处完成。随着房地产市场的发展，越来越多的开发商已认识到。
销售现场的重要：人性化的现场设计包装影响着消费者对开发商的信心，同时也是促成销售成交的重要手段之一。
上面我们有提到售楼处是广告的载体，而这个特殊的载体要便于目标客户对此地段更为认识和了解。通过我们对当地的认识和调查，我们认为本案的售楼处可设在汽车站附近。而这一地段更能有效的提高宣传及活动半径，以达到促进将来的销售进程。
一。汽车站附近的优点：
1.汽车站附近离本项目基地比较近，很方便以后带客户现场看房。
2.汽车站附近**集中，此地点有大量的自然**，无论是自然**变为目标客。
户还是宣传**都是对本案有百利而无一害的。
3.这样一个众人皆知的位置做售楼处，就会避免因客户找不着售楼处，而流失了诚意客户。所以，选择车站附近也就是选择了句容的人群地标。
二。售楼处建在本案会所的缺点：
1.本案的交通不够便利，导致客户难以寻找到售楼中心，从而会流失或错过大量目标客户。
2.本案离市中心较远，位置相对较偏，以至于几乎没有**量。这样，会造成信息散布和信息流通有一定阻碍。
第三部分：包装主题构思。
售楼处这一窗口是本案的品牌形象，此窗口是直接面对社会的。因此本案的售楼处现场包装应更好的与本案的产品相结合，要以构筑一个绿色、自然、健康、生态水系为主题的环境氛围，要使客户在进入售楼处的第一时刻就能深刻体会和了解到本项目的总体气质以及本项目的独特卖点。
包装目的：全方位包装，突出自身特色，有效吸引客户，促进最终成交。
包装原则：用现场传达理念、用设计刻画产品、用气氛感染客户，用行动。
感动客户，用产品逼定客户。
包装场所：本案接待中心。
第四部分：包装细节。
一。包装表现部分：
1. 销控台：销控台的位置布置，使专案经理对销售现场的视线无盲区，能够密切注意销售现场的情况变化，及时作出反应。
2. 销售桌椅：视售楼处的大小决定销售桌椅的多少，一般一张桌子配四张椅子为佳。另可配些中高档沙发茶几等。
3. 电器：包括空调、饮水机、音响、复印机、传真机、点钞机、电脑、打。
印机等。 4. **：在售楼处装修的同时，预埋**线，确保**通畅，如有问题，及时修理。
5. 室内绿化：通过绿化公司租赁。
二、包装效果。
通过必要的包装使主题突出：绿色、自然、健康、生态自然水系等特点，使之与本案产品更好的融合在一起，以增强客户对本案的认同感，体现产品的稀缺性与不可复制性。
三、室内包装说明。
售楼部展示沙盘位于整个售楼部**，洽谈区可设在沙盘四周，签约区可在接待大厅旁设置一间，设置情景展示区域，用于展示一些以绿色和水为主题的工艺小品，也可把户型展示设置于展示区内，通过这样一种手段来营造一种客户未来可以在此获得的生活感受。
第五部包装建议。
一）、内部包装部位：
].接待区。洽谈区。展示区。签约区。
]接待区：a：形象墙：建议将形象墙的颜色用浅绿色，另外对logo与案名的颜色与材质进行一下必要磋商，通过材质的调整和颜色的变化，达到突出本项目主题的目的。
b：控台：控台两侧放置绿色植物盆景，台面上放置鲜花，给予客户更舒服的视觉效果。
]洽谈区：洽谈区要求其相对其它区域较为封闭，这样客户的注意力更加容易集中。
1.沙发组合：结合本案产品特色与目标客户群的心理特点，设置一些比较简约，而又不失品位的中高档沙发，配合设置一些与项目整体色调相一致的茶几。
2.饮水机：在接待区与洽谈区中间部位的隐蔽地方放置饮水机，在不影响布置整体效果的情况下尽量方便置业顾问为客户提供服务。
3.资料架：售楼处进门与洽谈区相接的位置放置资料架，可便于客户向置业顾索取。
4.墙体：墙体包括区域墙面与玻璃幕墙，实墙体部分用展板装饰，展板以效果图与一些精美的**为主，营造一种与众不同的高品位生活的感觉。
].展示区（沙盘）
沙盘可设置于进门正**位置，这一位置醒目，同时光线良好，将沙盘设置于此，有利于客户对本案产生良好的印象，也方便置业顾问对项目讲解。
沙盘：沙盘中间应更多的体现出本案的最大卖点---自然生态水系，使客户通过沙盘就可对本案的环境有具体直观的认识。
户型模型：设置两到三个主力户型的模型，在户型模型的设计中，以能更好的体现房间，客厅、厨房、卫生间等的各种配置为准。
]签约区：签约区布置可以简单一些， 只要能营造一种舒适、艺术、温馨的客户签约环境即可。
三．swot分析：
第一章 strengths优势。
1.中国房地产行业已基本走向了正规化，发展化的进程。所以在一定的市场下任何公司的发展和前景都是较为乐观的。
2.句容的房地产业是整个沪宁沿线上是相对落后的发展中城市。在某种程度上讲这座城市有更大的开发空间和塑造空间。
3.本案的项目地址两面环水，自然景观和生态环境极为有利。
第二章weakness劣势。
1.在2023年下半年的宏观调控政策的影响下中国房地产行业逐渐走向了低谷，这一现象导致了市场观望及等待态度。
2.句容市房地产行业从2023年的10月份以后就开始走向疲软，至今然未复苏。
3.本案地段离金融区及行政区较远，周围没有任何相应的生活设施配套。
4.产品较为单调，内部设施及配套较为一般。
第三章opportunities机会。
1.在相关同行的参与下，本项目的地段已成为目前本地最大的生活居住区。而本地段的规模和气候是决定项目成功的前提之一。
2.通过准确的产品规划和产品定位抓住和发掘定有的市场份额是行之有效的方针。
3.开发特色产品，是赢得市场需求总要途径。
第四章threats威胁。
1.本地段及整个市场的竞争个案非常之多，整个市场的体量之大是直接影响市场。
占有份额的关键因素。
2.大气候的疲软导致消化周期拉长，资金回笼缓慢，利润空间缩水。
3.缺少核心竞争力，没有不可复制的卖点。在此条件下地段就成了最大的抗性。
四。市场调研及分析：
第一章竞争个案分析。
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