方案设计管理流程

目的。保证方案设计，包括项目整体规划方案和项目各期建筑方案的质量、进度、投资目标的达成。

1 术语与定义。

方案设计：为建设项目总体开发和总体部署所进行的全面规划的过程活动。

2 适用范围。

适用于方案设计，包括项目整体规划方案和项目各期建筑方案的管理。

3 职责。3.1 设计研发中心。

3.1.1 编制《方案设计任务书》;

3.1.2 组织《方案设计任务书》的评审；

3.1.3 组织确定设计供方；

3.1.4 负责设计单位的设计过程管理，控制设计质量、进度、投资；

3.1.5 负责《方案设计文件》的部门内评审；

3.1.6 组织《方案设计文件》的跨部门评审；

3.1.7 复核设计单位设计修改的完整性和准确性。

3.2 外联部。

3.2.1 办理《方案设计文件》报批手续。

3.3 资产管理中心。

3.3.1 从资产运营及面积测绘角度参与方案成果评审。

3.4 营销管理中心。

3.4.1 负责提供《产品定位报告》初稿；

3.4.2 参与《概念设计任务书》、概念设计成果评审；

3.4.3 提供住宅产品定位要求作为设计输入条件，并参与设计单位考察；

3.4.4 参与评审《方案设计任务书》;

3.4.5 参与评审《方案设计文件》。

3.5 商业管理公司。

3.5.1 负责提供《商业规划建议书》、主力店设计技术指标作为设计输入条件，并参与设计单位考察；

3.5.2 参与《方案设计任务书》、方案设计方案评审。

3.6 成本管理中心。

3.6.1 提供成本限额指标作为设计输入条件；

3.6.2 参与评审《方案设计任务书》;

3.6.3 参与评审《方案设计文件》，进行成本优化。

3.7 营销管理中心客服/物业公司。

3.7.1 提供项目物业管理要求作为设计输入条件；

3.7.2 参与评审《方案设计任务书》;

3.7.3 参与评审《方案设计文件》。

3.8 财务管理中心。

3.8.1 负责编制目标成本(方案版);

3.8.2 负责修正投资收益估算。

4 关键活动描述。

4.1 编审设计任务书。

4.1.1 各部门提供相关设计资料，以指导设计研发中心后期设计：

1) 设计研发中心按《项目计划管理流程》编制、提交《项目设计计划》，猎头并根据经批准的《项目设计计划》编制方案设计专项计划(进度目标);

2) 成本管理中心按《项目目标成本作业指引》提供造价限额指标(成本目标);

3) 营销管理中心按《产品定位策划管理流程》提供住宅产品定位建议；

4) 商业管理公司提供《商业建议书》(含竞争商业项目研究、本项目商业规划建议、主力店设计技术指标)

5) 物业公司提供项目《物业规划建议》;

4.1.2 设计研发中心编制《方案设计任务书》，明确《建筑方案各期综合技术经济指标表》相关内容；

4.1.3 设计研发中心组织《方案设计任务书》的评审，营销管理中心、成本管理中心、商业管理公司、物业公司参与评审，设计副总审批；

4.1.4 各中心参与设计任务书的评审重点：

1) 设计研发中心：审查设计依据资料的正确性及完整性、规划设计与单体设计要求、项目经济技术指标要求、设计成果内容及深度要求、各阶段设计进度安排。

2) 成本管理中心：审查项目方案设计成本控制建议；

3) 营销管理中心：审查项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，规划设计风格建议；

4) 商业管理公司：审查项目商业定位相关要求在任务书中的体现；

5) 营销管理中心客服：审查是否有要求应避免的客户投诉问题；

6) 物业公司：审查是否有要求应避免的客户投诉问题，设定物业管理模式，提供会所及物管用房的设计要求。

4.1.5 设计研发中心汇总《方案设计任务书》的评审意见，修改、确定《方案设计任务书》。

4.2 确定设计供方。

4.2.1 设计研发中心负责组织确定方案设计的供方；

4.2.2 设计研发中心按《设计类供方选择管理流程》，以招标、议标或直接委托的方式，组织相关部门确定供方并签订设计合同。

4.3 控制设计过程。

4.3.1 设计研发中心按《设计合同》，向设计单位补充提供设计输入资料；

4.3.2 设计研发中心按《设计合同》，对设计单位设计过程的质量、进度、投资目标进行控制，相关交流信息记录在每次的《会议纪要》中；

4.3.3 设计单位按《设计合同》要求进行建筑方案设计，提交《方案设计文件》。

4.4 评审设计文件。

4.4.1 设计研发中心收到设计单位的方案设计成果后，应考虑是否邀请外聘专家参与方案评审，若需要则提出申请，报设计副总审核，总裁审批后执行；

4.4.2 设计研发中心组织各专业设计师进行《设计文件》的部门内评审，必要时邀请外聘专家参与；

4.4.3 设计研发中心/完成专业问题的评审与修改后，组织《方案设计文件》的跨部门评审(必要时邀请外聘专家参与)，成本管理中心、营销管理中心/客服条线、物业公司、商业管理公司、外联部、资产管理中心参与评审。

4.4.4 各中心参与方案设计成果评审内容：

1) 设计研发中心：各专业设计人员进行检查，落实是否满足国家的政策、规范、是否满足公司的要求。重点审查规划及单体设计是否满足任务书要求，示范区划分是否合理。

需要时，结构专业设计人员对设计方案进行结构试算，以评审结构合理性；

2) 成本管理中心：审查规划及单体方案各分项是否突破项目成本估算要求，并根据调整完善后的方案编制项目建安成本匡算；

3) 营销管理中心：检查规划及单体设计是否满足项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，设计风格建议，销售示范区划分合理性；

4) 商业管理公司：审查规划及单体设计是否满足项目商业规划要求及商业单体设计相关要求；

5) 营销管理中心客服：审查规划及单体设计中是否存在客户投诉的隐患，按前期项目经验，预估客户投诉风险；

6) 物业公司：审查规划及单体设计中是否存在客户投诉的隐患，检查规划及单体设计是否满足物业管理模式要求，会所及物管用房的设计要求；

7) 资产管理中心：从资产运营及面积测绘角度参与方案成果评审。

4.4.5 设计研发中心汇总各部门评审意见，填写《会议纪要》交设计单位修改；

4.4.6 设计单位按评审意见，对《方案设计文件》进行设计修改，返回的新图，应清楚的标注出修改的部分、未修改、因修改而带来的变化的部分及相关说明文件；

4.4.7 设计研发中心复核设计文件修改的完整性和准确性，提交《方案设计文件》予设计副总、执行总裁审核后进入产品决策委员会进行评审；

4.4.8 设计研发中心汇总产品决策委员会评审意见，交设计单位修订后，填写《会议纪要》附各部门的设计文件评审表报审，报董事长审批；

4.4.9 设计研发中心负责按经外联部确认的《设计外联工作界面一览表》，与相关部门开展设计过程中的报批报建工作；

4.4.10 外联部办理《方案设计文件》报批手续，申办《建设用地规划许可证》，猎头设计研发中心予以全力配合。

4.5 《项目产品标准》初稿。

4.5.1 方案设计完成后，设计研发中心编制《项目产品标准》初稿，组织成本管理中心、营销管理中心/客服条线、商业管理公司进行内部评审，最终提交设计副总审核，总裁审核，产品决策委员会审核，董事长审批后确定《项目产品标准》初稿；

4.5.2 成本管理中心依据《项目产品标准》初稿进行项目建安成本匡算修订，提出后期设计成本控制意见。

4.6 材料设备选型清单确定。

4.6.1 修规方案设计完成后，设计研发中心组织编制《材料设备选型清单》，如有扩初设计阶段，则《材料设备选型清单》在扩初设计阶段完成。

如不进行扩初设计，则《材料设备选型清单》由设计研发中心组织编制并按《责权手册》审核审批。详见《材料设备选型定板管理流程》

4.7 履约评价。

4.7.1 对方案设计单位的履约评价按照《设计供方选择管理流程》的要求执行。

5 支持性文件。

5.1《设计供方选择管理流程》

5.2《产品定位策划管理流程》

5.3《概念设计管理流程》

5.4《扩初设计管理流程》

5.5《项目计划管理流程》

6 相关记录。

6.1《商业项目建议书》(参考)

6.2《物业规划建议》

6.3《规划方案设计任务书》(参考)

6.4《建筑方案设计任务书》(参考)

6.5《方案设计任务书》(参考)

6.6《内部流转单》(设计任务书会签)

6.7《会议纪要》

6.8《建筑方案设计成果评审表》(参考)

6.9《设计提交报建文件一览表》

6.10《产品标准》(初稿)

6.11《材料设备选型清单》

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