物业管理流程图

日常物业管理服务内容。

第一节各专业管理服务方案。

1、楼宇综合管理。

2、设备安全运行管理方案。

1）、值班管理制度。

主要包括设备运行值班制度，交**制度及设备操作使用人员的岗位责任制。包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准和维修人员值班制度。

2）、安全管理制度。

包括设备的合格证制度如电梯、消防等，持证上岗制度，消防通道的管理规定，电梯安全使用的规定。

3）、技术档案资料管理制度。

包括竣工图低，设备登记卡，管理帐册等。

1）设施设备管理的重点：

建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

2)完善工程部架构。

3)建立各部门、各工种的岗位责任制。

4)抓好物料采购、**和消耗的环节的计划与控制，开源节流。

5)制定设备的保养和维修制度。

6)建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

电气系统管理方案。

对电气系统的管理主要目的是保证正常运行，不间断供电。为此物业管理企业必须了解和掌握全部设备的各种资料，界定管理范围，制定有效可行的管理办法，搞好供配电设备的正常维护保养。

1）定期巡视维护和重点检测。

2）建立各项设备档案。

3）积极有效的宣传安全用电，合理用电的知识，掌握用电的一般知识和应遵守的用电规定。

4）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。

5）负责供电运作和维修人员必须持证上岗，并配备电气工程技术人员。

6）建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障。

7）加强日常维修检修，公共使用的照明、灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

8）停电应预告示，以防发生意外事故。

9）对临时施工及住户装修要有用电管理措施。

10）发生**、水灾、火灾等情况，要及时切断电源。

配电房的管理。

配电房是供电中心，属大厦的“心脏”，应制定严格的规章制度，加强管理。

1）配电房应由机电技术人员负责管理的值班，无关人员禁止入内。室内照明、通风保持良好，室温控制在40c以下，湿度45％以下，墙上配挂温度计和湿度计。

2）配电运行记录，高配每2小时巡查记录，低配每班巡查1次，每月调查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录，不能解决的问题要及时书面上报主管部门。

3）供电回路操作开关标志要明显，停电拉闸、检修停电要挂标志牌。

4）房内禁止乱拉接线路，供电线路严禁超载供电，如确需要，应经有关主管人员书面同意后进行。

5）配电房内设备及线路变改要经主管部门同意，重大变更要上报经理批准。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋、绝缘手套等。

6）其余还包括供电设备和避雷设施的管理。

消防系统管理方案。

消防系统主要由烟感、温感、报警系统、喷淋灭火系统、消火栓灭火系统，正压送风及排烟系统等组成。消防系统的主要管理是保证各个系统在任何时间内的使用功能。

1）加强平时的巡回检查测试。

2）发现问题及时排除。做好登记。

3）烟感进行一次保养除尘。

4）消淋泵、消防泵、水流开关、正压送风和排烟系统手动报警按钮，每个月试验动作1次，保证其完好。

5）消防控制主机半年清除一次灰尘，坚固各拉线桩。

6）严格重视平时烟感、温感和手报的报警排除工作。制订工作程序。

7）制订火灾报警、灭火程序。严格按程序做好演练工作。

8）公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。

9）交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

电梯设备管理方案。

包括电梯的接管验收、维修管理和技术档案资料管理。

1）验收工作是由设备安装转入使用的一个重要过程，物业公司应组织人员验收，对验收不合格的项目要求进行整改。

2）验收时应按国家现行规范标准执行。

3）交验时，须要安装单位提交完整的电梯设备安装与建筑施工图，包括竣工图、安装说明书和使用说明书。

4）保修期，按规定产品在出厂2年内保修，安装质量在1年内保修。

5）维修管理：

a. 维修保养工作一般外包给专业安装维修公司。

b. 物业公司应严格按照国家规定的月保养次数和协议规定的各项要求进行检查。

c. 合格后在保养服务单上签字。

d. 物业公司应对工程技术人员进行培训。

e. 制定电梯困人的救援工作。

f. 做好设备档案包括电梯验收文件、电梯随机文件、设备登记表、中大修工程记录、事故记录、更新记录和维修保养资料。

排水系统管理方案

1）化粪池每年清理1次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物；楼面落水口等开裂、破损等及时更换；

2）每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水；地下管井堵塞及时疏通。

供水系统管理。

1）建立正常的供水、用水管理制度，定期进行水质化验，保证水质符合国家标准。

2）防止跑冒滴漏，杜绝日常生活中长流水现象，发现阀门滴水，水龙头关不住的情况应及时修理。

3）采用节水型水箱阀门等。

4）对供水系统管咱，水泵，水箱阀门，等要进行日常护机定期检修。

5）保持水箱和水池清洁卫生，防止二次污染，定期进行水箱消毒工作。

6）严防供水系统与排水系统混流。

水泵房管理：

1）水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电专业人员负责定期检查，保养，维修清洁，并认真作好记录，不能解决问题的要书面上报主管部门。

2）水泵房内的机电设备须要专业人员操作，无关人员不准进入水泵房。

3）生活水泵、消防水泵、恒压水泵水泵、喷淋水泵、污水泵等在下沉情况下，选择开关位置为自动位置，所有操作标志等均应简单明确。

4）生活水泵1月轮换一次使用。主接触点应定期检查清洗。

5）消防泵按定期保养规定，每季度进行1次自动和手动操作试验，每半年进行1次全面检查。

6）水泵房应每周打扫1次卫生，泵及管道每半月清洗1次。

3、综合治安管理。

安全防范管理方案。

1）、大厦范围内发生刑事案件时。

1）要迅速向公安机关和有关部门报案。

2）注意和保护现场，禁止无关人员入内，以免破坏遗留痕迹和物证。

3）抓紧时间向发现人和周围群众了解情况并认真记录。

4）向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况，协助破案。

2）、遇有犯罪分子偷盗或抢劫时。

1）保安人员在遇到（或接到）盗窃、抢劫的情况时，应保持镇静设法**罪犯，同时立即通过通讯设备呼叫主管领导及同班人员救援。接到通知后各保安迅速赶赴现场并同时封锁各个出入口，视情况向有关领导汇报并报“110”。

2）若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上，则须看清人数、衣着、相貌、身体特征、使用的交通工具及特征，并及时报告管理处，重大案件立即拨打“110”**报警。

3）有案件的现场要保护现场，任何人不得擅自破坏和移动现场的任何东西，并保留到公安人员现场勘察完毕。

4）如有业主或现场人员受伤。要设法尽快送医院抢救并报告公安机关。

5）保安领班做好现场记录。并写书面报告交上级主管部门。

3）、遇有人员斗殴时。

1）执勤中发现有人争吵、斗殴的现象时要及时制止。

2）制止原则为：劝阻双方住手、住口；尽量将一方劝离现场，同时向主管领导和同班求援；先将持有器械一方制止住；如有伤员先将伤员送医院**。

4）、遇有不执行规定、不听劝阻的人处置办法。

对不执行有关规定者，要立即规劝，对不听劝阻者，查清身份来历，发生纠纷时，要沉着冷静，以理服人，对蛮横无理者或故意扰乱者，视情况报告公安机关依法处理。

5）、常见易发情况及处理措施。

停电。1）如遇突然停电，电工应立即检查所有配有电源的消防、防盗和监控系统，确保后备电源能正常操作。

2）如是整个广场停电，应迅速通知有关电力部门立即检查配电间设备，并立即组织抢修，并向厦业主\使用人说明停电原因，如遇大楼外突然停电，应立即向供电部门了解情况，问清来电时间，及时向业主正确解释停电原因，来电时间。

3）如是单个楼层停电，电工应迅速检查该楼层的配电箱，如是线路故障应迅速组织抢修。

停电或电梯发生故障、电梯厢关人处置方法。

1）遇停电或电梯发生故障、电梯厢关人应首先通知电梯维修人员。

2）将电梯机房总电源切断。

3）电梯维修工用专用钥匙小心开启厅门，通知轿厢内乘客保持镇定，身体各部分不可探出轿厢，以免发生危险，同时查看轿厢地台与楼面高低相关情况，在确保安全的情况下可放行乘客。

遇在水管、下水管道爆裂、堵塞处置办法。

1）遇水管爆裂，水暖工应先关上分支总阀门，然后迅速接好临时水管，确保使用不受影响，组织有关人员进行抢修，如不能放临时水管的，在用水低峰时组织抢修。

2）下水管道堵塞，查清原因，属室内的要跟楼下人员联系，楼底层的要探查暗沟和阴井，做好疏通工作。

沙尘暴。1）接到当地气象部门预报后，物业公司负责向大厦发出通知，提醒大厦人员做好防沙防风的措施落实工作。

2）对所有大厦内的设施，可能受风沙影响移动的物品，花草树木，工作人员视实际情况加以固定或撤离。

3）保安工作当中要加强楼宇巡查，视当时情况组织协调业主\使用人离开危险地带，避免发生混乱和灾害性的事故。

地下车库及车辆管理方案。

1）未经同意车辆不得进入本地下车库停泊。

2）大楼业主车辆进入本地下车库停泊，须办理停车泊位手续，按规定到客服中心办理磁卡，车辆进出须读卡，并服从车场管理人员调度。

物业管理流程图

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预算管理流程图和决算管理流程图

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